부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경13617 · 서울북부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 29.58㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

166,690,000원 1억 6,669만 감정가 208,362,690원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

07-21

서울북부지방법원 10:00

입찰 보증금

1,666만원

최저가의 10% · 16,669,000원

감정가 대비

▼ 20.0% 싸게 매수

감정가 2.08억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 존재와 위반건축물 이슈가 있어 인수위험 확인이 필요한 다세대입니다.

가격 최저가 166,690,000원은 감정가 대비 80% 수준이나 대항력 임차 보증금 미상으로 실질취득 검토가 우선
자금 매수인 인수 가능성이 있는 임차인 최종오 존재, 배당 부족분 확인 필요
리스크 위반건축물 등재 및 국세·지방세 압류 5건, 가장임차인 가능성 검토 필요

한 줄 평 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차인 최종오의 보증금 미상 인수 가능성입니다. 또한 집합건축물대장상 위반건축물(4층 무단증축) 등재와 국세·지방세 압류 이력이 있어 권리 확인이 필요한 다세대입니다.

감정가

208,362,690원

평가금액

최저가

166,690,000원

1회 유찰

실질취득 검토

임차보증금 미상

대항력 임차인 존재

매수인 인수

확인 필요

임차인 잔액 가능

서울북부지방법원 2025타경13617. 서울 강북구 수유동 예움하우스 4층 403호 다세대입니다. 소유자는 박연주택주식회사이며, 등기상 2020년 매매로 소유권이 이전되었습니다. 현재 경매는 채권자 최종오의 강제경매로 진행되고 있습니다.

등기 흐름상 근저당권은 현재 유효한 기준권리로 확인되지 않고, 다수 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음으로 기재되어 있어 일반적인 무인수 물건으로 보기 어렵습니다.

물건 개요

사건번호	서울북부지방법원 2025타경13617 (강제경매)
소재지	서울특별시 강북구 수유동 29-69 예움하우스 4층 403호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 공부상 다세대주택
소유자	박연주택주식회사
감정가 / 최저가	208,362,690원 / 166,690,000원
청구금액	179,000,000원
매각기일	2026.07.21

① 권리 흐름 — 임차인 확인이 핵심

⚠️ 대항력 임차인 최종오 전입신고가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 다만 보증금이 미상이라 배당 부족분이 발생할 경우 매수인이 잔액을 인수할 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	전입일	확정일자	보증금	권리
최종오	2020.05.11	2020.04.01	미상	대항력 有 우선변제 가능 인수 가능성 확인

임차인 최종오는 배당요구를 신청했으나 보증금 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가만으로 안전한 취득금액을 판단할 수 없으며, 배당 결과에 따른 미배당 잔액을 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 166,690,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,133,660원
경매개시결정 · 최종오	179,000,000원	163,556,340원
미배당	-	15,443,660원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 매각가격

⛔ 핵심 리스크 대항력 임차인의 보증금이 미상인 상태에서는 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 낙찰가가 내려가도 임차인의 미배당 보증금 인수 여부에 따라 실질취득금액은 달라질 수 있습니다.

④ 물건 하자·입지 메모

위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물(4층 무단증축) 등재 상태입니다.
교통. 수유역(4호선), 가오리역(우이신설선) 인근으로 버스정류장 및 차량 접근이 가능합니다.
주위환경. 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
압류. 국세·지방세 관련 압류 5건이 확인되며 당해세 여부 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 보증금 확인. 최종오의 보증금과 배당 가능액 확인 후 입찰가를 정해야 합니다.
위반건축물 확인. 무단증축 부분과 향후 행정상 부담 여부를 확인해야 합니다.
가장임차인 여부 검토. 임차인이 등기상 권리자·채무자와 동일한 관계로 표시되어 있어 관계 확인이 필요합니다.
당해세 확인. 압류 세금의 우선순위에 따라 배당 구조가 변동될 수 있습니다.

맺으며 — “가격보다 권리 확인이 먼저”

예움하우스 403호는 1회 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 대항력 임차인과 위반건축물이라는 두 가지 확인 요소가 있습니다. 특히 보증금 미상 임차인은 낙찰 이후 실질취득금액을 바꿀 수 있는 핵심 변수입니다. 입찰 전 임차보증금과 배당 가능성을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

대항력 임차인과 위반건축물 확인이 필요한 — 수유동 예움하우스 403호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 166,690,000원 가정)

④ 물건 하자·입지 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 권리 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (17장)

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