서울북부지방법원 2025타경13626. 서울 강북구 수유동 정원팰리스 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 193,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 123,520,000원입니다. 현재 소유자는 이종호이며 2020.03.04. 매매로 130,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “2회 유찰”이 아닙니다. 을구 3번 이가희의 주택임차권은 보증금 180,000,000원, 전입·점유개시 2022.05.16, 확정일자 2022.04.12로 기록되어 있고 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 적시합니다. 현재 회차 배당 계산만 보면 매각대금에서 집행비용을 뺀 120,990,720원만 배당되어 59,009,280원이 남습니다.
그러나 2026.02.25 제출된 확약서는 이 구조를 바꿉니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 했습니다. 따라서 이가희와 관련한 59,009,280원의 룰상 미배당액은 매수인의 실질 인수금으로 보지 않습니다. 다만 별도의 최혜진 점유와 주택도시 명의 신고 항목까지 같은 확약의 적용대상이라고 확대해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13626 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 296-21 정원팰리스 5층 502호 · 인수봉로72길 27-18 |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 이종호 (2020.03.04. 매매 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 123,520,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 1.8억 임차권과 확약이 핵심
현재 사건에서 선언된 말소기준은 2025.11.12. 갑구 11번 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.06.11. 을구 3번 주택임차권은 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재돼 있습니다. 이가희의 전입·점유개시는 2022.05.16, 확정일자는 2022.04.12, 보증금은 180,000,000원입니다.
② 임차인·점유 관계 — 확약 적용 범위를 섞지 말 것
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이가희 | 제5층 제502호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.16 | 180,000,000원 | 확약으로 포기 | 有 | 실질 인수 0원 |
| 최혜진 | 미상 | 2025.06.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 |
| 주택도시 | 주거 | 2022.05.16 | 0원 | 별도 확인 | 有 | 별도 확인 |
이가희는 배당요구가 있고 확정일자도 갖췄으며, 확약서에 따라 대항력과 잔존 반환청구권을 포기했습니다. 따라서 이가희의 보증금 180,000,000원을 낙찰가에 더해 “실질취득 180,000,000원”으로 고정해 계산하는 일반적인 대항력 인수형과는 다릅니다. 확약 때문에 이가희 부분은 실질 0원입니다.
반면 최혜진은 보증금·확정일자가 미상이고, 별도 확약도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가에 이가희의 59,009,280원을 더해 실질취득액을 계산하는 것도 틀리고, 반대로 “전체 인수 위험이 완전히 0원”이라고 단정하는 것도 틀립니다. 확정 가능한 취득금액은 현재 최저가 123,520,000원이며, 확약 밖 미상 점유자의 금액 위험은 별도로 남아 있습니다.
③ 가격 판단 — 64%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 193,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 123,520,000원, 감정가의 64%입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태에서는 이 할인율만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,529,280원 |
| 1. 임차인 이가희 보증금 | 180,000,000원 | 120,990,720원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이가희 보증금의 미배당액은 59,009,280원입니다. 다만 2026.02.25 확약으로 이가희는 대항력과 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 이가희 부분 실질 인수는 0원입니다. 확약 밖 점유자의 미상 보증금은 위 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 이가희 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 이가희 미배당 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 123,520,000원 | 59,009,280원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 98,816,000원 | 83,362,688원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 79,052,800원 | 102,770,150원 | 실질 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조가 됩니다. 이 사건 역시 원래 계산상으로는 그런 모습이지만, 이가희에 대해서는 확약이 그 인수 연결고리를 끊습니다. 따라서 3회·4회 유찰 시에도 이가희의 룰상 미배당액 자체가 매수인의 실질 부담으로 전환되지는 않습니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 서울인수초등학교 동측 인근으로 아파트·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 외장 타일·벽돌붙임·외단열마감, PVC 이중창호 등이 적용돼 있습니다.
- 설비. 난방·위생·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·고도지구(28m이하)·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.25 제출 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 현재도 유효한지 원문으로 대조하세요.
- 이가희와 별도 점유자를 분리. 이가희 확약을 최혜진 또는 다른 신고 항목에 확대 적용하지 마세요.
- 최혜진 보증금 확인. 전입 2025.06.16 기록은 있으나 보증금·확정일자·배당요구가 확정되지 않았습니다.
- 주택도시 명의 항목 확인. 전입 2022.05.16·확정 2022.04.12·배당요구 기록이 있으므로 실제 권리 주체와 이가희 임차권과의 관계를 원문에서 대조하세요.
- 낮은 최저가만 보고 응찰하지 않기. 현재 최저가가 감정가의 64%라도 최근 실거래 비교 없이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 점유·명도 확인. 현황 점유자와 실제 인도 대상이 누구인지 입찰 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 배당요구 관련 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.8억 인수”도 아니고, “완전한 인수 0”도 아니다
이 사건에서 가장 큰 숫자는 보증금 180,000,000원입니다. 현재 최저가 123,520,000원보다 크기 때문에 확약이 없다면 대항력 인수형의 전형적인 위험 구조입니다. 실제 배당표에서도 이가희에게 59,009,280원이 부족합니다.
그러나 2026.02.25 확약으로 이가희는 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그래서 이가희의 실질 인수는 0원입니다. 이 점만 놓고 “보증금 1.8억을 낙찰자가 떠안는다”고 평가하면 잘못입니다.
반대로 확약 밖 최혜진의 보증금과 권리관계는 미상이고, 주택도시 명의 신고 항목도 별도 확인이 필요합니다. 따라서 전체 사건을 곧바로 ‘인수 0원 확정형’으로 평가해서도 안 됩니다. 여기에 최근 실거래 비교값까지 없는 만큼 2회 유찰·감정가 64%라는 숫자만으로 가격 가점을 주기도 어렵습니다. 결론은 주된 1.8억 임차권 위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 미상 임차를 정리하기 전까지는 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
