의정부지방법원 2025타경73365. 포천시 선단동 562-7의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며 1층은 방3·거실·주방·욕실/화장실·현관 등, 지하실은 창고로 이용됩니다. 토지는 362㎡, 공부상 지목은 전이지만 현황은 대입니다. 소유자는 김혜숙이며, 2009년 11월 5일 소유권이전과 동시에 수산업협동조합중앙회 근저당권 채권최고액 65,000,000원이 설정됐습니다.
그 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 신한카드 가압류, 홍수연의 강제경매개시결정, 농협은행 가압류, 수협은행 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 제공된 배당 시나리오에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 등기상 인수와 별개로, 이 사건은 농지취득자격증명과 무허가 건축물 문제가 입찰 실패·사후 비용으로 연결될 수 있다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73365 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 562-7 · 호국로929번길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 · 토지 362㎡ |
| 건물 | 연와조 및 알.씨조 스라브지붕 단층 · 사용승인일 1991.03.19 · 1층 주택, 지하실 창고 |
| 토지 | 공부상 지목 전 · 현황 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김혜숙 · 2009.11.05 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 296,782,410원 / 101,797,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍수연 / 124,887,671원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 자료의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 현장점유와 실제 사용관계는 입찰 전에 별도로 대조할 필요가 있습니다. 등기상으로는 2009년 수산업협동조합중앙회 근저당권 이후의 가압류와 강제경매개시결정이 모두 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산상 매수인이 승계하는 금액은 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 101,797,000원으로 감정가 296,782,410원의 약 34% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,797,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,225,158원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 13,370,960원 | 13,370,960원 |
| 3. 경매개시결정 · 홍수연 | 124,887,671원 | 21,200,882원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 3,380,184원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 수협은행 | 50,501,566원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 257,140,381원, 채권자 배당액은 99,571,842원, 미배당은 157,568,539원입니다. 신청채권자 홍수연도 청구액 전액을 회수하지 못합니다. 다만 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 이 사건의 진짜 리스크 — 농취증·무허가·재매각
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며 1층은 방3·거실·주방·욕실/화장실·현관 등, 지하실은 창고입니다.
- 건물. 연와조 및 알.씨조 스라브지붕 단층이고 사용승인일은 1991.03.19입니다. 외벽은 붉은벽돌 치장쌓기 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 입지. 이마트포천점 북측 인근이며 자연취락, 소규모 공동주택, 물류창고, 소규모 공장, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 토지. 362㎡, 평지·사다리형이며 세로한면(가) 도로조건입니다. 공시지가는 286,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(지원), 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 단독주택과 토지가 결합된 물건이고 주변에 주거·창고·공장·농경지가 혼재합니다. 아파트처럼 표준화된 동일평형 실거래 비교가 제공되지 않아 가격 판단 난도가 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 확보 가능성 우선 확인. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 조건이므로 입찰가보다 앞서 발급 가능 여부와 제출 절차를 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금 20%. 현재 최저가 101,797,000원 기준 매수신청보증금은 20,359,400원입니다.
- 무허가 건축물 현황 확인. 제시외 건물 포함 여부와 실제 무허가 부분의 위치·규모, 원상회복 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지목과 현황 차이 확인. 공부상 전, 현황 대이므로 농지 관련 절차와 실제 이용상태를 원본 서류 및 관할기관 기준으로 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로, 현황조사와 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 토지·건물 각각의 현지 거래사례를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농취증 관련 안내와 무허가 건축물 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 입찰은 단순하지 않다”
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2009년 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건을 ‘권리 깨끗한 34% 할인 물건’으로만 보면 핵심을 놓칩니다.
이미 3회 유찰된 재매각이고 보증금은 20%입니다. 공부상 지목이 전이라 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금 반환이 되지 않으며, 무허가 건축물의 향후 원상회복 가능성까지 명시돼 있습니다. 게다가 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 101,797,000원이 실제 시장가보다 싼지도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기 권리는 통과, 절차·현장·가격 검증은 강하게 필요”입니다. 특히 농취증 확보 가능성과 무허가 부분의 처리비용이 확인되기 전에는 낮은 최저가 자체를 매력으로 평가하기 어렵습니다.
