의정부지방법원 2025타경73406. 철원군 갈말읍 문혜리의 다세대 물건으로, 감정평가상 실제 이용은 방 3·주방·욕실2·거실·발코니 등을 갖춘 연립주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 박종성이며 2020-12-16 거래가 76,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023-04-28 증여로 소유권이 이전됐다가 사해행위취소 확정판결에 따라 2025-10-01 그 소유권이전등기가 말소됐고, 다시 박종성이 단독소유자로 정리된 구조입니다.
현재 등기부에는 경매보다 앞서 존속하는 근저당권이 없고, 이 사건의 말소기준은 2025-10-27 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025-12-02 설정된 춘천철원화천양구축산업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 정리가 단순하지만, 진짜 쟁점은 등기부 밖의 점유자 김민숙입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73406 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 856-18 (주)삼우재테크주택 1동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택(방 3, 주방, 욕실2, 거실, 발코니 등) |
| 소유자 | 박종성 (2020-12-16 거래가 76,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 54,880,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 팜스코 / 215,078,072원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 통칭 | 삼우빌라트 나동 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거 근저당권과 가처분은 모두 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 2025-10-27 주식회사 팜스코의 강제경매개시결정이 현재 말소기준이고, 이후 2025-12-02 가압류 63,290,189원은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 매수인이 떠안을 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 보증금 확인 전에는 인수 0원으로 보면 안 된다
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민숙 | 2024-07-22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 이는 김민숙의 미상 보증금이 확인됐다는 의미가 아닙니다. 전입일이 말소기준보다 빠른 만큼 매각물건명세서와 주민등록·점유관계, 실제 임대차계약 및 보증금을 확인해야 실질 인수액을 확정할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 명목 최저가는 낮지만 표본이 적다
삼우빌라트는 18세대이며 비교 시세의 대상 면적은 88.7㎡입니다. 확인되는 거래는 3건으로, 최신 거래는 2023.08의 95,000,000원입니다. 시세 지표상 최근 12개월 평균은 90,000,000원이며 현재 최저가 54,880,000원은 그 61.0%입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 38.5% 높은 흐름으로 산정돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 85.7㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2022.12 | 84.77㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2022.06 | 84.77㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 81,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 90,000,000원 |
표면적인 숫자만 보면 감정가 112,000,000원에서 최저가 54,880,000원까지 내려와 가격 차이가 큽니다. 최신 거래 95,000,000원과 최근 12개월 평균 90,000,000원보다도 최저가가 낮습니다. 다만 거래 표본이 3건이고 최신 거래가 2023.08이므로, 현재 시점의 환금가를 한 숫자로 단정하기 어렵습니다. 무엇보다 김민숙의 보증금이 확인되기 전에는 시세 비교 기준이 되는 실질취득가 자체가 미상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,387,840원 |
| 2. 강제경매 · 주식회사 팜스코 | 215,078,072원 | 53,492,160원 |
| 3. 가압류 · 춘천철원화천양구축산업협동조합 | 63,290,189원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 278,368,261원 중 채권자 예상배당은 53,492,160원, 미배당은 224,876,101원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 김민숙의 보증금이 미상이므로 이 표의 매수인 인수액 0원을 확정값으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 224,876,101원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 241,043,749원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 26,891,200원 | 26,007,158원 | 252,361,103원 |
유찰이 거듭될수록 명목 매각가는 38,416,000원, 26,891,200원으로 낮아지지만, 김민숙이 대항력 있는 임차인이고 미배당 보증금이 남는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘는 인수형으로 확인될 경우에는 최저가 하락 자체가 실질취득가 하락을 의미하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문혜초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 농경부락, 농경지 및 상업시설 등으로 형성된 교외농촌지역입니다.
- 교통. 신철원중심지까지 승용차로 10분 정도이며 국도 및 지방도와 가까워 교통여건은 무난합니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 12미터 도로에 접하며 차량 출입이 용이합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2007.09.17입니다. 개별난방·위생·급배수설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 제한보호구역(전방지역:25km), 군사격장 소음대책구역, 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 118,700원/㎡, 토지면적 738.0㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 삼우빌라트는 18세대이고 확인되는 실거래는 3건입니다. 평균 유찰 횟수 2.0회와 낙찰률 지표 0.0%도 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김민숙 보증금 확인. 전입일 2024-07-22는 말소기준보다 앞섭니다. 임대차계약, 보증금, 실제 점유와 대항요건 유지 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상입니다. 우선변제 가능성과 미배당 보증금 인수 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 54,880,000원을 실질취득가로 단정 금지. 인수할 보증금이 확인되면 실질취득가는 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
- 시세 표본 주의. 실거래가 3건이고 최신 거래가 2023.08입니다. 최근 12개월 평균 90,000,000원이라는 지표만으로 현재 환금가를 확정하지 마세요.
- 소규모 공동주택 환금성 점검. 18세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.0회입니다. 매수 후 재매각 기간과 수요층을 확인할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 제한보호구역과 군사격장 소음대책구역 등 토지이용 규제를 실제 이용계획과 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차자료·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
이 사건은 감정가 112,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 54,880,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 90,000,000원의 61.0%, 최신 거래 95,000,000원보다도 낮아 명목 가격만 보면 할인 폭이 큽니다. 등기상 과거 근저당과 가처분도 이미 정리됐고, 말소기준 이후 가압류도 소멸합니다.
하지만 전입일 2024-07-22인 김민숙이 존재합니다. 말소기준 2025-10-27보다 앞선 점유자인데 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력 가능·인수액 미상으로 봐야 하고, 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 이 물건의 순서는 명확합니다. 가격 계산보다 임차인 확인이 먼저. 보증금과 대항력 문제가 해소된 뒤에야 54,880,000원의 할인 폭이 실제 투자 메리트인지 판단할 수 있습니다.
