38,416,000원
의정부지방법원 2025타경73406. 철원군 갈말읍 문혜리에 있는 (주)삼우재테크주택 1동 4층 402호입니다. 감정평가상 연립주택으로 이용되고 있고 방 3, 주방, 욕실 2, 거실, 발코니 등으로 구성돼 있습니다. 현재 소유자는 박종성이며, 2020.12.16 소유권이전 당시 거래가액은 76,000,000원입니다.
등기 흐름만 보면 과거 근저당권과 가등기, 압류, 가처분 등은 이미 말소된 내역이 다수이고, 이번 경매에서 제시된 말소기준권리는 2025.10.27 주식회사 팜스코의 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.12.02 설정된 춘천철원화천양구축산업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73406 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 856-18 (주)삼우재테크주택 1동 4층 402호 |
| 통칭 | 삼우빌라트 나동 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택(방 3, 주방, 욕실2, 거실, 발코니 등) |
| 대상 면적 | 88.7㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 · 사용승인일 2007.09.17 |
| 소유자 | 박종성 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 38,416,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 팜스코 / 215,078,072원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2024년 전입 임차인
현재 확인되는 임차인은 김민숙 1명입니다. 전입일은 2024.07.22로, 말소기준권리인 2025.10.27 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김민숙 | 2024.07.22 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
② 시세 비교 — 표면 가격은 낮지만, 인수액 확인이 먼저
삼우빌라트의 실거래 자료는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 90,000,000원, 최신 거래는 2023.08의 95,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 81,666,666원이고, 최근 거래군은 이전 거래 대비 38.5% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 85.7㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2022.12 | 84.77㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2022.06 | 84.77㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 90,000,000원 |
현재 최저가 38,416,000원은 최근 12개월 평균의 42.7%이고 전체 평균과 비교해도 47.0% 수준입니다. 가격표만 보면 큰 폭으로 내려온 상태입니다. 하지만 이 사건은 김민숙의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 최저가만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 예컨대 매수인에게 승계되는 보증금이 존재하면 그 금액만큼 실질취득액이 올라갑니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,416,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,091,488원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 팜스코 | 215,078,072원 | 37,324,512원 |
| 3. 가압류 · 춘천철원화천양구축산업협동조합 | 63,290,189원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 278,368,261원, 총 예상배당은 37,324,512원, 미배당은 241,043,749원입니다. 위 배당표의 매수인 인수액 0원은 배당 시뮬레이션상 수치이며, 김민숙의 보증금이 미상이므로 실제 임차보증금 승계 여부와 금액은 별도로 확인해야 합니다.
④ 회차별 미배당 — 유찰돼도 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 241,043,749원 |
| 4회 유찰 시 | 26,891,200원 | 26,007,158원 | 252,361,103원 |
| 5회 유찰 시 | 18,823,840원 | 18,085,011원 | 260,283,250원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문혜초등학교 남동측 인근으로 공동주택, 농경부락, 농경지, 상업시설 등이 형성된 교외농촌지역입니다.
- 교통. 신철원 중심지까지 승용차로 10분 정도이고 국도 및 지방도와 가까워 교통여건은 무난한 지역입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 12미터 도로에 접하며 차량 출입이 용이합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 군사격장 소음대책구역, 배출시설설치제한지역 등이 확인됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 공동주택부지이며 토지면적은 738.0㎡, 공시지가는 118,700원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일 2007.09.17, 위생·급배수 및 개별난방설비가 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 삼우빌라트는 18세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 김민숙의 보증금과 확정일자, 실제 점유·전입 유지 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당 후 미배당 보증금의 승계 가능성을 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 판단 금지. 38,416,000원은 최근 12개월 평균 90,000,000원의 42.7%지만, 인수보증금이 있으면 실제 부담액은 달라집니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰 상태이고 단지 평균도 3.0회입니다. 현장 상태와 수요, 매도 환금성을 함께 점검해야 합니다.
- 규제 확인. 제한보호구역과 군사격장 소음대책구역 등 토지이용 제한 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서·감정평가서와 임차관계 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “42.7%”보다 먼저 볼 숫자는 임차보증금이다
현재 최저가 38,416,000원은 감정가 112,000,000원의 34%, 최근 12개월 실거래 평균 90,000,000원의 42.7%까지 내려와 있습니다. 가격표만 보면 큰 폭의 할인입니다. 하지만 김민숙의 2024.07.22 전입이 기준권리보다 앞서 있고 보증금이 미상이므로, 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 아직 확인되지 않은 임차보증금입니다. 그 보증금이 매수인에게 승계된다면 실질취득액은 낙찰가보다 커지고, 시세 대비 메리트도 달라집니다. 따라서 이 물건은 등기상 후순위 권리보다 선순위 임차관계 확인이 승부처입니다.
