의정부지방법원 2025타경73428. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔 1개호입니다. 권리분석의 핵심은 등기부의 과거 근저당이 아닙니다. 2019년 설정된 새마을금고 공동 근저당 876,000,000원은 2020년 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준으로 제시된 것은 2025.10.28 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 조성웅은 그보다 앞선 2021.06.28 주민등록·점유와 2021.04.27 확정일자를 갖고 있으며, 2023.07.14에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 사라지지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
현재 최저매각가는 112,210,000원이고 예상 배당에서는 집행비용 2,370,940원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 109,839,060원이 배당됩니다. 보증금 178,000,000원 중 배당되지 않는 68,160,940원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 112,210,000원이라는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 유형은 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 미배당액이 그만큼 커져, 권리기준 실질취득 부담은 보증금 약 178,000,000원을 중심으로 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73428 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 210-13 가우디캐슬 17층 1705호 |
| 도로명 | 경기도 의정부시 흥선로177번길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 1개호 이용 |
| 소유자 | 강한승 · 2020.03.13 매매 · 거래가액 219,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 112,210,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조성웅 | 제1705호 전체 · 주거(임차권등기) | 178,000,000원 | 2021.06.28 | 2021.04.27 | 2023.07.14 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 미배당 인수 |
조성웅은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 정리돼 있습니다. 보증금은 178,000,000원이며, 현재 회차에서는 우선변제로 109,839,060원을 배당받고 나머지 68,160,940원이 매수인에게 남습니다. 따라서 임차인의 보증금과 주택도시보증공사의 신청채권을 단순히 더해 매수인 부담으로 계산하는 구조가 아닙니다.
③ 가격 해석 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 회차는 감정가 229,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 112,210,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 큽니다. 그래서 낙찰가격이 낮아질수록 임차인의 미배당 보증금이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 112,210,000원 | 68,160,940원 | 보증금 미배당분 인수 |
| 6회 유찰 시 | 89,768,000원 | 90,247,824원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 7회 유찰 시 | 71,814,400원 | 107,878,259원 | 미배당 인수액이 더 커짐 |
실거래 비교 자료가 제시되지 않았으므로, 이 사건에서는 178,000,000원의 실질취득 부담이 주변 시세보다 낮은지 높은지를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 최저가 112,210,000원이 감정가보다 낮다는 이유만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,370,940원 |
| 1. 임차인 조성웅 보증금 | 178,000,000원 | 109,839,060원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 조성웅에게 109,839,060원이 배당되고, 보증금 부족분 68,160,940원이 매수인에게 인수됩니다. 주택도시보증공사 예상배당은 0원, 소유자 잔여도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철1호선 의정부역 북측 인근이며, 숙박시설·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 의정부역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가서는 본건을 오피스텔 1개호로 이용 중이라고 기재하고 있습니다. 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 17층 1705호이며, 위생·급배수·전기·승강기 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역이며 공시지가는 2,896,000원/㎡입니다. 서측과 남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 환금성 점검. 5회 유찰된 물건이고 사건 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 하므로, 실질취득 약 178,000,000원 기준에서 매수 수요와 금융 가능 여부를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준은 112,210,000원이 아니라 선순위 임차보증금까지 고려한 실질취득 약 178,000,000원입니다.
- 인수액 재확인. 현재 회차 예상 인수는 68,160,940원입니다. 실제 배당표 확정 전에는 임차인 배당액과 미배당 잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 조성웅의 주택임차권은 현재 자료상 매각으로 소멸하지 않습니다. 보증금 전액 변제와 임차권 말소 절차를 명확히 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔 1개호입니다. 실제 사용·대출·취득 후 활용에 필요한 조건을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 178,000,000원의 실질취득 부담이 시장가격 대비 유리한지 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “112,210,000원 낙찰”이 “112,210,000원 취득”은 아니다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 112,210,000원이 아니라 임차보증금 178,000,000원입니다. 조성웅은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖고, 임차권등기와 배당요구까지 마쳤습니다. 현재 회차에서는 보증금 중 109,839,060원이 배당되고 68,160,940원이 매수인에게 남습니다.
6회, 7회 유찰 시 매각가는 더 내려가지만 예상 인수액은 각각 90,247,824원, 107,878,259원으로 커집니다. 즉 이 사건은 유찰 횟수가 늘수록 단순히 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가 하락분이 임차보증금 미배당 인수로 이동하는 구조입니다. 실거래 자료가 없는 상태에서는 실질취득 약 178,000,000원을 기준으로 주변 시세와 환금성을 검증하는 것이 핵심입니다.
