의정부지방법원 2025타경73452. 의정부시 신곡동 한국아파트 608동 8층 802호, 전용 59.886㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등으로 이용 중이며, 20층 건물 중 8층입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2021.08.02 설정된 대한예수교장로회성만교회 전세권 300,000,000원입니다. 등기 순위만 보면 현재 경매개시결정보다 앞선 권리지만, 매각물건명세서 비고에는 이 최선순위 전세권이 2026.02.27 배당요구했고 매각으로 소멸한다고 명시돼 있습니다.
따라서 현재 제공된 매각조건과 배당 시뮬레이션 기준으로는 전세권의 미배당액을 매수인이 추가로 떠안는 구조가 아니며, 실질취득액은 현재 최저매각가 192,500,000원입니다. 별도로 명세서에 기재된 ‘만교회’는 2026.02.27 전입으로 표시되어 있고, 전입시점이 선순위 전세권보다 뒤이며 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73452 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 727-1 한국아파트 608동 8층 802호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.886㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 20층 중 8층 |
| 소유자 | 박진희 · 2025.02.12 상속, 2025.11.25 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 192,500,000원 (3회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대한예수교장로회 성만교회 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 3억 전세권의 ‘배당요구 소멸’이 핵심
과거 2000.01.11 설정된 한국주택은행 근저당권 15,600,000원은 2001.12.07 이미 말소됐습니다. 2025.02.24 개시됐던 별도 강제경매도 2025.09.05 말소됐고, 현재 진행 중인 등기는 2025.12.16 접수된 강제경매개시결정입니다.
② 임차·점유 현황
| 성명 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 만교회 | 주거 | 2026.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입신고가 선순위 전세권 설정일보다 늦고, 제공된 판단상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 70.3%
한국아파트 동일면적 59.89㎡의 최근 실거래 12건은 2026년 3월부터 9월까지 255,000,000원~300,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 273,833,333원, 가장 최근 2026.09 거래는 278,000,000원입니다. 현재 최저매각가 192,500,000원은 최근 12개월 평균의 70.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.89㎡ | 19 | 278,000,000원 |
| 2026.08 | 59.89㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 59.89㎡ | 20 | 286,000,000원 |
| 2026.07 | 59.89㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2026.07 | 59.89㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 11 | 272,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 14 | 278,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 3 | 263,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 10 | 263,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 19 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 20 | 286,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.89㎡ | 12건 | 273,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 192,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,495,000원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 대한예수교장로회성만교회 | 300,000,000원 | 189,005,000원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 대한예수교장로회 성만교회 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 채권 총액 600,000,000원 중 189,005,000원이 배당되고, 미배당은 410,995,000원입니다. 다만 매각물건명세서 비고상 최선순위 전세권은 배당요구로 매각 시 소멸하며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 발곡초등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남서측 근거리에 1호선 회룡역과 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 규모. 한국아파트는 796세대, 1999.12.31 준공이며 대상 면적은 59.886㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 소하천예정지, 교육환경 보호구역 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 실거래. 최근 12건이 255,000,000원~300,000,000원에서 거래됐고 최근 12개월 평균은 273,833,333원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 문구 원본 확인. 2026.02.27 배당요구한 최선순위 전세권이 매각으로 소멸한다는 매각물건명세서 비고를 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유관계 재확인. ‘만교회’의 2026.02.27 전입과 실제 점유 주체, 보증금, 확정일자를 현황조사·전입세대 열람과 대조하세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 가격은 최근 시세보다 낮지만 이미 3회 유찰됐습니다. 권리 외에 내부상태·명도·거래선호도 요인을 확인하세요.
- 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 전세권 금액보다 ‘소멸 조건’이 중요하다
이 사건은 전세금 300,000,000원의 최선순위 전세권 때문에 숫자만 보면 인수형으로 오해하기 쉽습니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 전세권자가 2026.02.27 배당요구했고 매각으로 소멸한다고 기재돼 있으며, 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가 192,500,000원을 기준으로 보는 구조입니다.
가격 측면에서는 최근 12개월 동일면적 평균 273,833,333원, 최신 거래 278,000,000원과 비교해 현재 최저가가 낮습니다. 다만 이미 3회 유찰됐고, 점유 기재자의 보증금·확정일자가 확인되지 않는 만큼, 이 사건의 최종 승부처는 전세권 소멸조건과 현재 점유상태를 입찰 직전 원본으로 재확인하는 것입니다.
