서울북부지방법원 2025타경13673. 답십리동 현대썬앤빌청계 제5층 제528호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 아파트(도시형생활주택)입니다. 감정가 112,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 71,680,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 64% 회차라 크게 할인된 것처럼 보이지만, 이 물건은 최저가를 그대로 취득원가로 보면 안 되는 대항력 임차인 인수형입니다.
실제 임차인은 김희수 1명입니다. 임대차계약일은 2021.10.27, 확정일자는 2021.11.01, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.11.29입니다. 말소기준으로 산정된 2024.02.05 국의 압류보다 앞서 전입·점유를 갖췄으므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액부분은 말소되지 않는 인수권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13673 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 답십리동 530-15 현대썬앤빌청계 제5층 제528호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정 이용상태 아파트(도시형생활주택) · 전용 14.21㎡ |
| 소유자 | 김도현 (2021.11.30 소유권이전 · 거래가액 119,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 71,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 143,982,603원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 과거 하나은행 근저당권 44,000,000원은 2018.09.18 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.02.05 국의 압류입니다. 그런데 김희수의 전입·점유는 2021.11.29로 그보다 앞섭니다. 이후 2024.05.13 주택임차권등기까지 마쳤고, 보증금은 125,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.11.18 한국주택금융공사 명의로 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중 미배당액 인수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희수 | 제5층 제528호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.29 | 2021.11.01 | 125,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 71,680,000원 | 55,010,240원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 57,344,000원 | 69,088,192원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 45,875,200원 | 80,350,554원 |
유찰로 최저매각가가 내려가도 임차인 미배당액이 커집니다. 이 사건은 회차별 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
현대썬앤빌청계의 전용 14.21㎡·14.72㎡·14.82㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 118,791,666원, 최신 거래는 2026.01의 125,000,000원입니다. 표면상 최저가 71,680,000원은 최근 12개월 평균의 60.3%이지만, 이 비율은 대항력 임차인 인수액을 제외한 숫자라 이 사건의 가격 메리트 판단에 그대로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 14.82㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 2025.12 | 14.21㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 14.82㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 14.72㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 14.21㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 14.82㎡ | 7 | 126,500,000원 |
| 2025.09 | 14.21㎡ | 9 | 118,000,000원 |
| 2025.09 | 14.82㎡ | 12 | 119,000,000원 |
| 2025.09 | 14.82㎡ | 5 | 121,000,000원 |
| 2025.08 | 14.82㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2025.08 | 14.82㎡ | 7 | 126,000,000원 |
| 2025.08 | 14.82㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.21㎡ | 12건 | 118,791,666원 |
실거래 범위는 100,000,000원~126,500,000원입니다. 이 사건의 실질취득을 대항력 보증금 수준인 약 125,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균 118,791,666원보다 높고, 최신 거래 125,000,000원과 같은 수준입니다. 즉 현재 최저가가 71,680,000원이라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 실질취득 기준에서는 뚜렷한 가격 할인 여지가 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,690,240원 |
| 1. 임차인 김희수 보증금 | 125,000,000원 | 69,989,760원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 143,982,603원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 보증금 중 55,010,240원이 부족합니다. 매각물건명세서상 대항력 있는 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액부분은 말소되지 않으므로 매수인 인수 위험으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 답십리초등학교 남측 인근으로 아파트, 저층 공동주택, 단독주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 답십리역 및 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 다세대이며 감정평가에서는 아파트(도시형생활주택)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 전용면적은 14.21㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조로 엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역 등이 포함됩니다.
- 현황 확인. 내부는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 건축물현황도와 외부 관찰 등을 기준으로 조사돼 실제 내부구조와 다소 다를 수 있습니다.
- 거래성. 현대썬앤빌청계는 269세대, 사용승인일 2016.12.22이며 최근 12개월 실거래 12건의 가격 범위는 100,000,000원~126,500,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 총부담을 분리. 최저가 71,680,000원과 현재 회차 인수예상액 55,010,240원을 별도로 보고, 가격 판단은 실질취득 약 125,000,000원 수준에서 하세요.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 매각가 57,344,000원으로 내려가지만 인수액은 69,088,192원, 4회 유찰 시 매각가 45,875,200원에 인수액은 80,350,554원으로 증가합니다.
- 임차인 배당결과 확인. 김희수 보증금 125,000,000원의 실제 배당액과 미배당 잔액이 최종 매수인 인수범위를 좌우합니다.
- 임차권등기 문구 재확인. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액부분에 대해 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다.
- 내부 현황 재확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 제한됐으므로 실제 구조와 상태를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있으므로 입찰 전 적용 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “유찰됐지만 싸진 것이 아니다”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 감정가 112,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 71,680,000원까지 내려왔지만, 실제 임차인 김희수가 말소기준보다 앞서 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이고 보증금이 125,000,000원입니다. 현재 매각가를 가정하면 임차인에게 69,989,760원이 배당되고 55,010,240원이 부족합니다.
따라서 이 사건을 “71,680,000원짜리 물건”으로 보면 안 됩니다. 대항력 임차인 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 경제적 총부담이 보증금 수준에 묶입니다. 시세도 같은 기준으로 비교해야 합니다. 실질취득 약 125,000,000원은 최근 12개월 평균 118,791,666원보다 높고 최신 거래 125,000,000원과 같은 수준입니다. 결론적으로 표면 최저가는 낮지만 실질 가격 메리트는 확인되지 않고, 인수 구조를 정확히 계산해야 하는 권리분석 고위험형입니다.
