한 줄 평 대항력 임차인 인수 위험은 없습니다. 다만 최저가 8.80억은 최근 12개월 실거래 평균 10.83억 대비 할인 구간이지만, 권리 구조상 총 채권 28.81억 대비 매각대금 부족으로 후순위 채권자 미배당이 발생하는 물건입니다. 가격보다 환금성과 거래 회수 가능성을 함께 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
1,100,000,000원 / 880,000,000원
1회 유찰·80%
최근 12개월 평균
1,083,125,000원
동일면적 8건
최저가 ÷ 최근시세
81.2%
최근 평균 대비 할인
매수인 인수
0원
대항력 임차인 없음
서울북부지방법원 2025타경13692. 서울 노원구 중계동 양지대림아파트 206동 604호입니다. 전용면적 114.81㎡ 대형 평형으로, 1999년 사용승인된 아파트입니다. 말소기준권리는 2015년 9월 21일 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정·후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 임차인과 가격입니다. 임차인 신고는 있으나 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 반면 매각대금은 후순위 권리를 모두 만족시키기 어려워 미배당 구조가 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13692 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 중계동 588 양지대림아파트 206동 제6층 제604호 |
| 용도 / 면적 | 아파트 · 전용 114.81㎡ |
| 소유자 | 임정화 |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 880,000,000원 |
| 신청채권 / 청구액 | 목포수산업협동조합 / 444,055,065원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다
말소기준권리는 을구 7번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 기준일 이후 설정된 임영호 근저당권, 부평제일새마을금고 근저당권, 롯데카드 가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안영준 | 2025.08.19 | 5,000만원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| LIN DONGHU | 2024.02.27 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
⚠️ 임차인 체크 두 임차인 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. LIN DONGHU는 보증금이 확인되지 않아 별도 확인이 필요하지만, 현재 자료상 매수인 인수 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 할인 구간
동일 면적 114.81㎡ 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 1,083,125,000원, 최신 거래는 2026년 6월 1,035,000,000원입니다. 최저가 880,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 81.2% 수준입니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.06 | 2 | 1,035,000,000원 |
| 2026.05 | 4 | 1,090,000,000원 |
| 2026.04 | 12 | 1,100,000,000원 |
| 2025.12 | 8 | 1,080,000,000원 |
| 2025.10 | 24 | 1,070,000,000원 |
| 2025.09 | 25 | 1,130,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 8건 | 1,083,125,000원 |
✅ 가격 메리트 최저가 880,000,000원은 최근 12개월 평균 1,083,125,000원 대비 낮은 수준입니다. 전체 평균 거래가 1,063,750,000원보다도 낮지만, 실제 입찰 판단은 최근 거래와 환금성을 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 880,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 11,200,000원 |
| 농협은행주식회사 근저당 | 453,600,000원 | 453,600,000원 |
| 임영호 근저당 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 부평제일새마을금고 근저당 | 2,096,400,000원 | 115,200,000원 |
| 롯데카드 가압류 | 31,686,850원 | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만 최신 거래 10.35억과 비교해 입찰가 검토 필요
⛔ 권리 후순위 리스크 총 채권 규모가 매각가를 크게 초과해 후순위 채권자 미배당이 발생합니다. 매수인 인수는 아니지만 권리관계가 복잡했던 물건으로, 입찰 전 등기와 배당표 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수 없음. 전입 시점이 말소기준권리 이후라 대항력 임차인 보증금 승계 위험은 없습니다.
- 배당 부족 확인. 부평제일새마을금고 이후 권리는 미배당 가능성이 높습니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 10.83억, 최신 거래 10.35억과 비교해 적정 낙찰가를 판단해야 합니다.
- 환금성. 652세대 규모 단지이며 거래는 있으나 1999년 준공 아파트라는 점을 함께 고려해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 없는 경매도 가격과 회수성을 본다”
이 물건은 대항력 임차인 인수라는 큰 위험은 없습니다. 그러나 좋은 경매는 단순히 권리가 깨끗한 것만으로 결정되지 않습니다. 현재 최저가는 최근 시세 대비 할인 구간이지만, 후순위 채권 미배당과 대형 평형 환금성을 함께 고려해야 합니다. 권리는 안전, 가격은 매력, 다만 출구 전략 확인이 필요한 물건입니다.
