의정부지방법원 2025타경73535. 양주시 덕계동 스카이빌 1층 101호, 전용 49.743㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 169,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 57,967,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3% 수준이지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 가등기와 임차권 확약의 효력입니다.
말소기준권리는 2022.07.14. 설정된 김성호 명의 근저당권 50,000,000원입니다. 문제는 이보다 훨씬 앞선 2020.06.04. 갑구 2번 소유권이전청구권 가등기입니다. 제공된 권리판정상 이 가등기는 말소기준 이전 권리로서 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 비고에도 “담보가등기 — 종류 확인 필요”라고 되어 있어 가등기의 법적 성격을 원본으로 확정하기 전에는 57,967,000원을 완전한 취득원가로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 533-4 스카이빌 1층 101호 · 평화로1501번길 64 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.743㎡ · 방2·거실·주방/식당·욕실 및 화장실1·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 일반철골조 · 4층 중 1층 · 2020.04.27 준공 · 10세대 |
| 소유자 | 홍성범 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 57,967,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 141,194,246원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 보증금보다 먼저 볼 것은 ‘선순위 가등기’
반면 말소기준 이후의 김성호 근저당권, 오케이캐피탈 가압류, 중소기업은행 가압류, 국세·국민건강보험공단·양주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 단, 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 배당단계에서 선순위 차감될 수 있어 실제 배당액에는 변동이 생길 수 있습니다.
② 임차권 분석 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 0원
임차권 신고는 한국토지주택공사 명의 1건입니다. 이 항목은 보증기관으로 표시되어 있어 실제 임차인과 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 임차권 자체는 전입일 2021.12.03.이 말소기준 2022.07.14.보다 빠르고, 확정일자 2021.11.02. 및 배당요구가 있어 대항력과 우선변제 요건을 갖춘 것으로 정리됩니다.
| 명의 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·성격 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 130,000,000원 | 2021.12.03 / 2021.11.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 | 실질 0원* |
* 이 확약은 해당 임차권·법정대위 채권에만 적용됩니다. 선순위 가등기 등 확약 밖의 권리위험까지 없애는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘가등기 확인 전’ 싸다고 단정할 수 없다
스카이빌 전용 49.74㎡ 중심의 거래자료에서 전체 평균은 167,500,000원이지만, 가격 판단에는 최근 지표를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 171,250,000원, 최신 거래는 2024.12월 180,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 7.0% 상승으로 집계돼 있습니다. 현재 최저가 57,967,000원은 최근 12개월 평균의 33.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 49.74㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.12 | 49.74㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2024.12 | 49.74㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2024.12 | 49.74㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.12 | 49.74㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2024.11 | 49.74㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2024.02 | 49.74㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 171,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 57,967,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,443,406원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 130,000,000원 | 56,523,594원 |
| 2. 근저당 · 김성호 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오케이캐피탈주식회사 | 9,611,495원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 98,814,345원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 141,194,246원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 룰 계산상 임차보증금 미배당액은 73,476,406원으로 매수인 인수로 산출되지만, 2026.02.03. 확약서 반영 시 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세에 해당하는 국세·지방세가 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 룰상 인수는 늘지만 확약이 유지되면 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 보증금 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 57,967,000원 | 73,476,406원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40,576,900원 | 90,553,484원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28,403,830원 | 102,507,439원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가해 실질취득금액이 보증금 수준에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 확약 때문에 그 임차권에 한해 낙찰가 외 추가 보증금 인수가 실질적으로 제거됩니다. 그렇더라도 가등기 위험은 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 실제 이용상태는 다세대주택으로, 방2·거실·주방/식당·욕실 및 화장실1·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 덕계고등학교 북측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·창고·주거나지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6~8m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역(주거형, 덕계06)·성장관리권역이며, 공시지가 531,100원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 스카이빌은 10세대 규모이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 25.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 2번 가등기의 담보가등기 여부, 피담보채권, 청산절차 및 본등기 가능성을 등기원인과 관련 문서로 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.02.03. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 조건을 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 명의 임차권은 보증기관 표기로 분류되어 실제 임차인 보증금과 별도 중복 합산하지 않습니다.
- 재매각 보증금. 이번은 재매각이며 매수신청보증금은 20%로 명시되어 있습니다.
- 세금 압류. 국세·국민건강보험공단·양주시 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 실거래 기준. 전체 평균 167,500,000원보다 최근 12개월 평균 171,250,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선 참고하되, 거래 최신 시점은 2024.12월입니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차권이 정리됐다고 권리까지 정리된 것은 아니다”
이 사건은 표면상 최저가가 감정가의 34.3%, 최근 12개월 평균의 33.8%까지 내려온 재매각 물건입니다. 대항력 있는 130,000,000원 임차보증금도 확약 때문에 실질 인수 0원으로 정리되는 점은 분명합니다. 그러나 그보다 앞선 2020.06.04. 가등기가 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있다는 점이 전체 판단을 바꿉니다. 현재 최저가 57,967,000원은 임차권 확약을 반영한 숫자일 뿐, 선순위 가등기의 경제적·법적 효과까지 반영한 완전한 실질취득가가 아닙니다. 따라서 이 물건의 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라 가등기의 성격과 인수 범위를 먼저 확정하는 것입니다.
