서울북부지방법원 2025타경13790. 서울 강북구 수유동 279-215의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 벽돌조 시멘트기와지붕 및 벽돌조 슬래브지붕 단층으로 사용승인일은 1968.05.10.입니다. 소유자는 강현덕이고, 현재 사건의 말소기준은 2013.06.05. 설정된 중소기업은행 채권최고액 142,800,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 임창수 근저당 300,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 832,182,360원, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 흐름 자체보다 더 세밀하게 봐야 할 부분은 현재 이용상태와 공적 장부상 용도입니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 건물의 등기사항전부증명서 및 평가명령서상 용도는 주택 등이지만, 건축물대장상 용도는 2025.02.11.을 변동일로 하여 지상 1층 주택 39.01㎡와 물치 및 변소 4.96㎡가 제2종근린생활시설(사무소) 43.97㎡로 변경되었습니다. 반면 감정평가 당시에는 주택으로 이용 중인 것으로 추정됐습니다. 내부는 폐문부재로 확인하지 못했으므로 실제 이용상태는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13790 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 279-215 · 서울특별시 강북구 삼양로 515-15 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 | 벽돌조 시멘트기와지붕 및 벽돌조 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 1968.05.10. |
| 소유자 | 강현덕 |
| 감정가 / 최저가 | 423,478,000원 / 271,026,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 117,828,514원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 2013.06.05. 강제경매 매각으로 강현덕에게 이전됐고, 같은 날 중소기업은행 근저당이 설정됐습니다. 이것이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2022.11.24. 임창수 근저당, 2023.07.04. 서울보증보험주식회사 가압류, 2025.12.04. 중소기업은행 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 — 2회 유찰로 64%, 그러나 시세 비교 자료는 없다
감정가는 423,478,000원, 현재 최저매각가는 271,026,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 64%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 216,820,800원(감정가 51%), 4회 유찰 시 173,456,640원(감정가 41%)입니다.
다만 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가와 같은 시장 비교 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 내려왔으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 특히 건축물대장상 근린생활시설과 현황상 주택 이용 추정이 엇갈리고, 1968.05.10. 사용승인 건물인 만큼 일반적인 주택 실거래와 단순 비교하기보다 토지·건물의 개별 가치와 실제 용도, 금융 가능 여부를 함께 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 271,026,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,594,364원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 142,800,000원 | 142,800,000원 |
| 2. 근저당 · 임창수 | 300,000,000원 | 123,631,636원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 832,182,360원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 271,026,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 1,274,982,360원, 총 예상배당은 266,431,636원이며 미배당은 1,008,550,724원입니다. 중소기업은행은 채권최고액 142,800,000원 기준 전액 배당되는 계산이고, 임창수 근저당부터 미배당이 발생합니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 2025.02.11.을 변동일로 지상 1층 주택 39.01㎡와 물치 및 변소 4.96㎡가 제2종근린생활시설(사무소) 43.97㎡로 변경됐습니다. 감정평가에서는 주택으로 이용 중인 것으로 추정했습니다.
- 현황 확인. 건축물대장상 건축물현황도가 존재하지 않고, 현장조사 시 폐문부재로 내부 확인을 하지 못했습니다. 구조물 등으로 외부관찰도 제한적이었습니다.
- 건물. 벽돌조 시멘트기와지붕 및 벽돌조 슬래브지붕 단층으로 사용승인일은 1968.05.10.이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 입지. 덕성여자대학교 남서측 인근에 위치하고 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 4.19민주묘지역(우이신설선)이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지계획. 도시지역·준주거지역·고도지구(28m이하)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 하는 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도의 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25., 아파트 용도의 별도 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 이용상태 재확인. 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)과 감정평가상 주택 이용 추정이 엇갈립니다. 현장 내부와 실제 사용 용도를 직접 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 전입·사업자등록·점유자·보증금 관계를 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 271,026,000원은 감정가 64%이지만 최근 실거래 시세 자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 말소기준 확인. 2013.06.05. 중소기업은행 근저당이 말소기준이며 이후 임창수 근저당·서울보증보험주식회사 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 제시외 건물·일괄매각 확인. 매각물건명세서상 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서상 평가범위와 현황을 대조해야 합니다.
- 노후 건물 확인. 사용승인일 1968.05.10.인 건물로 구조·설비·수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 입찰 직전의 점유 및 권리변동을 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 현황은 확인 필요”
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 명확합니다. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 임창수 근저당, 서울보증보험주식회사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 건축물대장상으로는 제2종근린생활시설(사무소)인데 실제로는 주택 이용으로 추정됐고, 내부는 폐문부재로 확인되지 않았으며 임대관계도 미상입니다. 여기에 최저가가 감정가 64%까지 내려왔지만 시장 실거래 자료가 없어 현재 가격이 실제로 싼지 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 이 물건은 권리 소멸구조는 양호하지만, 용도·점유·가격 검증을 끝낸 뒤 접근해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
