의정부지방법원 2025타경73572. 의정부역 남동쪽 인근 메트로타워 16층 1608호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중입니다. 전용면적은 17.194㎡이고 건물은 19층 중 16층입니다. 현재 최저매각가는 39,200,000원으로 감정가 80,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가 자체보다 선순위 임차권의 보증금을 먼저 봐야 합니다.
임차인 허경호는 임대차계약일 2022.02.26, 확정일자 2022.03.02, 점유개시일 2022.03.31, 주민등록일자 2022.04.05이며, 보증금은 79,500,000원입니다. 2024.04.08 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했습니다. 이 임차권은 2025.11.14 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매각으로 소멸하지 않고 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73572 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 167-1 메트로타워 16층 1608호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 17.194㎡ · 19층 중 16층 |
| 소유자 | 김삼권 · 2022.03.31 소유권이전 · 거래가액 87,263,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 39,200,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 79,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 허경호 | 제1608호 전부 · 주거(임차권등기) | 79,500,000원 | 2022.04.05 / 2022.03.02 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 허경호는 보증기관 승계나 대위신고로 표시된 주체가 아니며, 보증금 79,500,000원을 그대로 하나의 임차보증금으로 봅니다. 현재 최저가 39,200,000원에서 집행비용 1,105,600원을 제외하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 38,094,400원이고, 부족분 41,405,600원은 매수인에게 남습니다.
② 시세 비교 — 최저가 39,200,000원이 아니라 실질취득으로 봐야 한다
메트로타워 동일 면적대 최근 거래 12건의 전체 평균은 81,392,500원이지만, 과거 2022년 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.12 한 건, 50,000,000원이며 최신 거래가도 동일하게 50,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -40.7%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 17.19㎡ | 19 | 50,000,000원 |
| 2022.06 | 17.19㎡ | 11 | 74,000,000원 |
| 2022.06 | 17.19㎡ | 19 | 68,550,000원 |
| 2022.05 | 17.19㎡ | 15 | 87,260,000원 |
| 2022.05 | 17.19㎡ | 17 | 87,260,000원 |
| 2022.05 | 17.19㎡ | 17 | 87,260,000원 |
| 2022.05 | 17.19㎡ | 18 | 87,260,000원 |
| 2022.05 | 17.12㎡ | 15 | 86,970,000원 |
| 2022.04 | 17.19㎡ | 16 | 87,260,000원 |
| 2022.04 | 17.19㎡ | 14 | 86,660,000원 |
| 2022.04 | 17.12㎡ | 15 | 86,970,000원 |
| 2022.02 | 17.19㎡ | 16 | 87,260,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 17.19㎡ | 1건 | 50,000,000원 |
최저가 39,200,000원만 놓고 보면 최근 시세의 78.4%처럼 보입니다. 하지만 이 물건은 선순위 임차보증금 인수를 합친 실질취득 80,605,600원으로 비교해야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 50,000,000원의 161.2% 수준입니다. 따라서 “감정가의 절반 이하라 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,105,600원 |
| 1. 임차인 허경호 보증금 | 79,500,000원 | 38,094,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 79,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 허경호의 보증금 중 예상 미배당액 41,405,600원은 매수인 인수로 계산됩니다. 현재 회차 실질취득은 80,605,600원입니다. 실제 배당은 집행비용 등 정산에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부역 남동쪽 인근이며, 주변은 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 의정부역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, 2018.06.20 사용승인된 철근콘크리트구조 19층 건물의 16층입니다.
- 도로·토지. 동측 및 북측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접하고, 토지는 부정형의 평탄한 주상용 건부지입니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로2류 접합, 과밀억제권역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 단지. 메트로타워는 176세대이며 대상 면적대는 17.19㎡ 수준입니다. 최근 12개월 실거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 현재 최저가 39,200,000원에 임차인 미배당 41,405,600원이 더해져 실질취득은 80,605,600원입니다.
- 임차권 원본 대조. 허경호의 임차권등기, 전입일 2022.04.05, 확정일자 2022.03.02, 보증금 79,500,000원 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회 유찰 시 매각가 31,360,000원이어도 인수액은 49,104,480원으로 늘어 실질취득이 80,464,480원입니다.
- 최근 시세 우선. 과거 거래를 포함한 전체 평균 81,392,500원보다 최근 12개월 평균 50,000,000원과 최신 거래 50,000,000원을 가격 판단에 우선해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 거래 대비 -40.7%이므로 과거 2022년 8천만원대 거래를 현재 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “약 8천만원 실질취득”이 본질
이 사건의 핵심은 5회 유찰로 최저가가 39,200,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 보증금 79,500,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 예상배당 후 남는 41,405,600원을 매수인이 인수한다는 점이 핵심입니다. 현재 실질취득은 80,605,600원으로 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 50,000,000원을 크게 웃돕니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 임차인 인수금이 늘어 실질취득은 약 8천만원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 선순위 임차보증금을 포함한 총취득부담으로 판단해야 합니다.
