서울남부지방법원 2025타경12049. 구로구 개봉동 ‘지오펠리체’ 제2층 제202호, 전용 약 29.8㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김은주는 2021년 거래가 269,000,000원에 소유권을 취득했고, 이 사건은 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매입니다. 등기부상 과거 금천신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2025.09.11 강제경매개시결정입니다.
핵심은 임차권입니다. 이선아는 2021.07.08 전입과 확정일자를 갖추고 건물 전부에 대해 보증금 269,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당표만 기계적으로 보면 현재 최저가 138,752,000원에서 집행비용을 뺀 136,009,472원만 배당되고 132,990,528원이 남습니다. 일반적인 선순위 대항력 임차인이라면 이 미배당액은 매수인 인수 문제가 됩니다. 하지만 이 사건에는 바로 그 위험을 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12049 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제2층 제202호 · 도로명 서울특별시 구로구 경인로33다길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 전용 약 29.8㎡ · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김은주 (2021.06.10 매매 · 거래가 269,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 138,752,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 큰 인수는 특별매각조건으로 해소
이 구분이 매우 중요합니다. 특별매각조건이 없다면 현재 최저가 138,752,000원과 이선아 미배당액 132,990,528원을 합친 부담 구조가 문제될 수 있고, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 특성이 있습니다. 그러나 이 사건은 이선아에 관한 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어 그 주된 인수 문제가 제거됩니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 확인 대상 3명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이선아 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.08 | 2021.07.08 | 269,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0원* |
| 김하은 | 미상 | 2024.04.04 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수 미상 |
| 김보규 | 미상 | 2024.05.17 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수 미상 |
확인되는 실제 임차·점유 관련 인원은 3명입니다. 이선아는 전입·확정일자·보증금과 임차권등기가 모두 특정되므로 권리관계가 명확합니다. 반면 김하은과 김보규는 전입 사실은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없습니다. 두 사람은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 분류해야 하며, 이선아에 관한 특별매각조건이 이들에게까지 자동으로 적용된다고 볼 근거는 없습니다.
③ 시세 비교 — 특별매각조건이 적용되면 가격 자체는 낮다
지오펠리체는 2021.04 준공, 총 19세대 규모이며 대상 전용면적은 약 29.8㎡입니다. 비교 가능한 최근 12개월 동일면적 거래는 1건으로, 2025.11 전용 29.96㎡·2층이 225,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 29.96㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 225,000,000원 |
현재 최저매각가이자 이선아의 주된 인수가 해소된다는 전제에서의 실질취득 기준액 138,752,000원은 최근 거래 225,000,000원의 61.7%입니다. 금액 차이는 86,248,000원입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고, 이 물건은 이미 3회 유찰됐으며 이 단지 경매의 평균 유찰 횟수도 2.7회입니다. 따라서 단순히 “최근 거래보다 38.3% 낮다”는 숫자만으로 안전마진을 확정하기보다, 미상 점유자 문제까지 정리한 뒤 가격을 평가해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,752,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,742,528원 |
| 1. 임차인 이선아 보증금(우선변제) | 269,000,000원 | 136,009,472원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이선아 보증금 미배당액은 132,990,528원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 그 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 이선아에 관한 실질 인수액은 0원*입니다. 이 조건은 김하은·김보규의 미상 임대차까지 포괄한다고 볼 수 없으므로 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 이선아 인수액 계산과 특별조건의 차이
| 회차 | 매각가 | 계산상 매수인 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 · 51.2% | 138,752,000원 | 132,990,528원 | 이선아 관련 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 40.96% | 111,001,600원 | 160,352,422원 | 이선아 관련 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 · 32.77% | 88,801,280원 | 182,197,143원 | 이선아 관련 실질 0원* |
일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커져 실질 부담이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 실제 시나리오에서도 3회 유찰 시 계산상 인수 132,990,528원, 4회 유찰 시 160,352,422원, 5회 유찰 시 182,197,143원으로 증가합니다. 그러나 이 사건은 이선아에 관한 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있으므로, 그 임차인에 한해 이 계산상 인수액을 실질 부담으로 더하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 지오펠리체 제2층 제202호는 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층입니다.
- 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 소재 오류 IC 북동측 인근으로, 주변에 단독주택·공동주택·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 단지 내 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측·남측으로 폭 약 8m 포장도로와 접하고, 북측으로 폭 약 4m 막다른 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 4,204,000원/㎡입니다.
- 환금성. 지오펠리체는 2021.04 준공, 총 19세대 규모입니다. 최근 동일면적 실거래 표본은 1건이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이선아의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 김하은·김보규 임대차 확인. 두 사람의 보증금·계약일·확정일자·실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 특별매각조건은 이선아 관련 인수 해소 근거일 뿐, 다른 미상 임차인의 위험까지 없애지 않습니다.
- 낮은 최저가만 보지 말 것. 138,752,000원은 최근 거래 225,000,000원의 61.7%지만 이미 3회 유찰된 물건입니다. 권리 미확정 요소를 가격 할인폭으로 덮어 판단하지 않아야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 이선아 미배당 132,990,528원이 존재한다는 사실과, 특별매각조건으로 그 매수인 실질 인수가 0원이 되는 사실을 분리해 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 등기된 이선아 외에도 김하은·김보규의 점유관계가 조사돼 있으므로 실제 현황과 인도 대상자를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “큰 인수는 해소됐지만, 권리 확인은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 표면만 보면 보증금 269,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 최저가 138,752,000원이 아무리 낮아져도 실질취득이 2.69억 수준에 묶이는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산도 이선아에게 136,009,472원만 배당돼 132,990,528원이 남습니다.
하지만 특별매각조건이 결론을 바꿉니다. 신청채권자 측이 매수인에 대해 미배당 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 이선아 관련 실질 인수는 0원*입니다. 이 조건을 전제로 하면 실질취득 138,752,000원은 최근 동일면적 거래 225,000,000원의 61.7%로 가격상 할인폭은 분명합니다.
다만 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 김하은과 김보규는 전입 사실이 있지만 보증금·확정일자·임대차 내용이 특정되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 주된 2.69억 보증금 인수는 특별매각조건으로 정리됐지만, 그 조건 밖의 미상 점유자가 남아 있고 이미 3회 유찰된 19세대 다세대라는 점까지 고려하면 가격은 매력적이나 권리 확정 전에는 보수적 접근이 필요한 C등급 물건으로 보는 것이 타당합니다.
