의정부지방법원 2025타경73608. 경기도 양주시 남면 한산리 일대의 토지와 공장·사무실·주택·창고가 결합된 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 일련번호 (2),(6),(7)은 공장, (3)은 사무실, (5)는 주택 및 창고로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사시우이며 2020.03.27 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
현재 권리의 말소기준은 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 3,000,000,000원입니다. 이후 중소기업은행 근저당 2건과 신용보증기금·중소벤처기업진흥공단· 경기신용보증재단의 가압류, 국·양주시의 압류, 현재 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 말소 여부와 별개로, 현장 점유 및 제시외 건물에서 파생되는 권리가 별도의 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73608 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 남면 한산리 585, 584-3, 586, 586-3 제1동 · 도로명 경기도 양주시 남면 삼육사로 249-42 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 · 주택 및 창고 |
| 소유자 | 주식회사시우 |
| 감정가 / 최저가 | 6,923,921,470원 / 3,392,722,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 5,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 | 잡종지 · 토지면적 3,110㎡ · 공업기타 · 계획관리지역 · 공시지가 251,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.03.27 중소기업은행
2020.03.27 소유권이 주식회사시우로 이전된 직후 중소기업은행 근저당권 3,000,000,000원이 설정됐고, 이것이 현재 분석의 말소기준권리입니다. 2021년 700,000,000원, 2022년 2,000,000,000원의 추가 근저당과 이후 가압류·압류는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 2024타경72311 경매개시결정은 2025.09.12 취하를 원인으로 2025.09.19 말소됐고, 현재 사건은 2025.11.18 개시된 2025타경73608입니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 4명, 1명은 대항력 판단 불가
| 점유자 | 전입·점유 기준 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 시우테크((대표자 김수용) | 2023.08.21 | 50,000,000원 / 미상 | 없음 말소기준권리 이후 | 미상 | 없음 |
| 이성연 | 미상 | 50,000,000원 / 미상 | 가능·미상 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 없음 |
| 팜코리아농업회사법인(주) | 2022.12.07 | 50,000,000원 / 3,500,000원 | 없음 말소기준권리 이후 | 미상 | 없음 |
| 정홍성 · 에이동 | 2022.08.16 2026.02.09 배당요구 | 10,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 말소기준권리 이후 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 점유자는 없으므로 실제 임차인·점유자는 4명입니다. 이 가운데 3명은 전입일이 2020.03.27 말소기준보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 반면 이성연은 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 배당 추정의 인수액 0원과 별개로, 이성연의 점유 개시와 사업자·주민등록 관련 원본 확인이 필요합니다.
③ 특수조건 — 제시외 건물·법정지상권·유치권·지분매각
- 일괄매각. 제시외 건물은 포함되지만 이동 가능한 컨테이너 등은 매각에서 제외됩니다.
- 목록 4의 제시외 건물. 지상 임차인 소유로 탐문된 제시외 ⓐ~ⓔ는 매각 제외입니다. 이를 감안한 토지 단가는 254,000원/㎡로 평가됐습니다.
- 법정지상권. 매각 제외 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불명입니다.
- 지분매각. 목록 8, 10은 지분매각입니다.
- 유치권 신고. 정홍성이 2026.02.09 공장외부 가설설치물대금 79,848,480원의 유치권신고서를 제출했으나 성립 여부는 불분명합니다.
- 토지 포함 평가. 지상 입목과 잡석 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,392,722,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 36,327,220원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 700,000,000원 | 356,394,780원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 중소기업은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 901,920,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 570,031,060원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 가압류 · 경기신용보증재단 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 7,261,951,060원, 예상 배당액은 3,356,394,780원, 미배당액은 3,905,556,280원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주시 남면 한산리 소재 남면 119안전센터 북동측 인근으로, 중·소규모 공장 및 창고, 주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장 3개 일련번호, 사무실 1개 일련번호, 주택 및 창고 1개 일련번호가 혼재한 복합 사업용 부동산입니다.
- 토지 특성. 잡종지·공업기타, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 조건이며 토지면적은 3,110㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역을 중심으로 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등이 포함됩니다.
- 공부 관련. 한산리 584-3, 586, 586-3은 2016.04.05 한산리 585로 합병됐고, 한산리 586-2, 586-4, 586-5, 586-6, 586-7, 586-8은 2020.03.27 한산리 586-1로 합병됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이성연 점유관계. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성이 미상입니다. 점유 개시와 관련 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 목록 4 지상 ⓐ~ⓔ가 임차인 소유로 탐문되고 매각에서 제외됩니다. 위치·면적·사용관계를 현장에서 특정해야 합니다.
- 법정지상권. 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불명인 만큼 토지 사용·철거·협상 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 유치권. 정홍성의 79,848,480원 유치권 신고는 성립 여부가 불분명합니다. 공사계약·점유·채권 발생 및 변제기 자료 확인이 핵심입니다.
- 지분매각. 목록 8, 10이 지분매각이므로 전체 사용·처분 구조와 공유관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 일부는 포함되지만 이동 가능한 컨테이너 등과 목록 4 지상 특정 제시외 건물은 제외됩니다. 매각 대상 경계를 정확히 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가는 감정가의 49%지만 이 비율만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특수권리와 실제 사용 가능 범위를 먼저 확정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 권리의 실체가 먼저”
이 물건은 숫자만 보면 감정가 6,923,921,470원에서 최저가 3,392,722,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기와 배당 계산만 놓고 보면 매수인 인수는 0원이고, 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸합니다.
그러나 결론을 좌우하는 것은 그 바깥입니다. 매각 제외 제시외 건물과 법정지상권 성립 불명, 79,848,480원 유치권 신고, 대항력 판단이 안 되는 이성연의 점유, 목록 8·10의 지분매각이 동시에 존재합니다. 따라서 이 사건은 최저가가 감정가의 49%라는 사실보다, 낙찰 후 실제로 어떤 토지와 건물을 온전히 사용·명도할 수 있는지를 확인하는 권리분석이 우선인 공장·토지 경매입니다.
