한 줄 평 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김은주의 보증금 198,000,000원 중 배당받지 못하는 부분 108,419,340원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 실질취득 부담이 커지는 구조입니다.
감정가
187,000,000원
최초 평가
최저가
91,630,000원
2회 유찰
실질취득 부담
200,049,340원
낙찰가+인수액 기준
매수인 인수
108,419,340원
임차보증금 미배당
의정부지방법원 2025타경73611. 의정부동 은가람 204호는 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 1억8,700만원, 현재 최저가는 9,163만원까지 떨어졌지만 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다. 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다.
임차인 김은주는 2022년 전입·확정일자를 갖춘 임차권자로, 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 현재 회차 기준 배당금 89,580,660원을 받고도 보증금 부족분 108,419,340원이 남아 매수인 인수 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73611 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 165-2 은가람 2층 204호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 91,630,000원 |
| 청구금액 | 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 대항력 임차보증금 주의
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김은주 | 198,000,000원 | 有 | 有 | 108,419,340원 가능 |
⛔ 대항력 임차인 인수 구조 현재 최저가 91,630,000원에서 배당되는 임차보증금은 89,580,660원입니다. 부족분 108,419,340원은 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 실질취득은 최저가가 아니라 91,630,000원 + 108,419,340원 = 200,049,340원 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상 배당표 (현재 회차 91,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,049,340원 |
| 임차인 김은주 보증금 | 198,000,000원 | 89,580,660원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
최저가가 낮아져도 임차보증금 인수로 실질취득 부담은 증가합니다.
⚠️ 유찰 시나리오 3회 유찰 시 매각가는 64,140,999원이지만 예상 인수액은 135,413,539원으로 증가합니다. 4회 유찰 시에도 인수액 포함 실질부담은 줄지 않는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 의정부역 남동측 인근으로 오피스텔·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근 의정부역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 접근은 무난합니다.
- 물건 상태. 철근콘크리트 구조, 위생·난방·승강기·주차설비 등이 갖추어진 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 오피스텔 용도로 이용되고 있어 아파트 대비 매수층 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 주의. 9,163만원이라는 숫자만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 실질취득 계산. 낙찰가와 임차보증금 인수 가능액을 합산해 판단해야 합니다.
- 임차권 확인. 김은주 임차권등기와 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 임차 리스크가 먼저다”
이 물건은 겉으로 보면 감정가 절반 수준까지 내려온 경매입니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 1.98억원이 존재해, 실제 투자 판단은 최저매각가가 아니라 임차보증금 인수를 반영한 실질취득 기준으로 해야 합니다. 권리 구조를 모르면 저가 낙찰처럼 보이지만, 인수 위험까지 계산하면 전혀 다른 물건입니다.
