부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 감정가 대비 49%까지 내려온 물건이지만, 가격만 보고 접근하면 안 되는 지분·임차 리스크형 경매입니다. 대항력 있는 임차인 6명이 확인되고 보증금은 모두 미상입니다. 실제 인수금액은 확정할 수 없으며, 낙찰 전 점유관계와 보증금 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

44,102,890원

최저 21,610,000원

유찰

2회

감정가 49%

임차 리스크

6명

대항력 有·보증금 미상

매수인 인수

0원

등기상 인수 없음

의정부지방법원 2025타경73643. 포천시 신북면 가채리 628-5 소재 연립/다세대 및 토지 일괄매각 물건입니다. 현재 최저가는 감정가의 약 49% 수준으로 떨어졌지만, 이 물건의 핵심은 단순 할인폭이 아닙니다. 등기상 권리는 정리 가능하더라도, 현황조사상 대항력 있는 점유자가 존재해 보증금 미상 인수 가능성을 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경73643 (강제경매)
소재지	경기도 포천시 신북면 가채리 628-5
용도 / 이용상태	연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택)으로 이용중
감정가 / 최저가	44,102,890원 / 21,610,000원
매각기일	2026.07.21
신청채권자 / 청구	주식회사씨엔에스대부 / 21,475,776원
소유자	변운악, 정은애, 정진교
토지	429.0㎡ · 계획관리지역

① 권리 흐름 — 등기는 매각으로 정리되지만 점유 확인 필요

말소기준권리는 갑구 8번 강제경매개시결정(2025.11.21)으로 판단됩니다. 이후 설정된 희망1자산대부관리유한회사 가압류, 포천세무서 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 근저당권(가산농업협동조합)은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 有, 보증금 미상

⚠️ 가장 큰 위험 확인된 임차인 6명 모두 전입신고가 말소기준권리 이전으로 대항력이 있는 것으로 조사되었습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 인수금액은 산정할 수 없습니다.

임차인	전입일	대항력	보증금	비고
황정희	2011.12.20	有	미상	보증금 확인 필요
김유석	2017.02.21	有	미상	보증금 확인 필요
신명희	2022.05.20	有	미상	보증금 확인 필요
박운찬	2018.04.03	有	미상	보증금 확인 필요
표준호	2017.04.27	有	미상	보증금 확인 필요
안종민	2019.03.19	有	미상	보증금 확인 필요

현재 확인된 보증금은 모두 미상입니다. 따라서 낙찰가가 낮다고 해서 실질취득가가 낮다고 단정할 수 없습니다. 대항력 임차인의 실제 보증금이 확인되는 경우에는 낙찰 후 추가 부담 가능성을 반드시 계산해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 21,610,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	788,980원
강제경매개시결정 · 주식회사씨엔에스대부	21,475,776원	20,821,020원
희망1자산대부관리유한회사 가압류	16,698,501원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

⛔ 가격 판단 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 임차인 보증금 미상 상태에서는 단순히 2,161만원에 취득한다고 보기 어렵습니다. 가격 메리트 판단 전에 점유자·보증금 확인이 선행되어야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 포천중학교 북서측 인근 전원주택 밀집지역입니다.
교통. 차량 진출입이 가능하고 근거리 노선버스 정류장이 있습니다.
토지. 계획관리지역이며 토지면적은 429.0㎡입니다.
환금성. 전원주택 성격의 물건으로 일반 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 6명 임차인의 실제 보증금 확인이 가장 중요합니다.
지분 구조. 공유자 지분 매각 여부와 공유자 우선매수 신고 가능성을 확인해야 합니다.
현황 확인. 실제 점유 상태와 건물 이용 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격보다 먼저 확인할 것이 있는 물건”

이 물건은 감정가 대비 절반 수준까지 내려온 점은 매력적입니다. 하지만 경매에서 낮은 가격은 항상 낮은 취득가를 의미하지 않습니다. 대항력 있는 임차인 6명과 미상 보증금이라는 요소 때문에, 입찰자는 반드시 점유관계와 보증금 규모를 확인한 뒤 접근해야 합니다. 권리는 정리되지만, 점유 리스크가 남은 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-12	유찰	4,410만원
2	2026-06-16	유찰	3,087만원
3	2026-07-21	유찰	-

부동산강제경매

저렴해 보이는 2회 유찰 물건, 핵심은 ‘미상 보증금 임차인’이다 — 포천 신북면 가채리 628-5

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 매각으로 정리되지만 점유 확인 필요

② 임차인 분석 — 대항력 有, 보증금 미상

③ 예상배당표 (매각가 21,610,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 먼저 확인할 것이 있는 물건”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (17장)

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