163,840,000원
서울북부지방법원 2025타경13853. 중랑구 면목동 오렌지타운4차 102동 602호, 전용 29.47㎡의 도시형생활주택 단지형다세대주택입니다. 소유자 방성호는 2021년 6월 이 물건을 거래가 260,000,000원에 취득했습니다. 현재 최저가는 163,840,000원이라 겉으로는 상당한 할인처럼 보이지만, 권리구조를 펼치면 결론이 달라집니다.
임차인 박건우는 확정일자 2023.05.17, 전입 및 점유개시 2023.05.31로, 말소기준인 2024.01.26 국 압류보다 앞섭니다. 보증금은 230,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가에서는 집행비용 3,093,760원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 160,746,240원이 배당되는 것으로 계산돼, 미회수 보증금 69,253,760원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13853 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 145-37 102동 제6층 제602호 · 도로명주소 서울특별시 중랑구 봉우재로20길 58 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 29.47㎡ · 지상7층 중 6층 |
| 단지 | 오렌지타운4차 · 28세대 · 2016.06.24 준공 |
| 소유자 | 방성호 · 2021.06.02 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 163,840,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
2016년 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 3,000,000,000원 공동담보 근저당은 2016.08.08 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2024.01.26 국 압류입니다. 그런데 박건우의 전입·점유가 2023.05.31이므로 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다.
이후 국민건강보험공단 압류, 중랑구 압류, 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 박건우의 임차권등기는 2025.11.12에 등기됐더라도 그 전에 갖춘 대항력을 보전하며, 매각물건명세서도 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액 부분이 말소되지 않는다고 명시하고 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박건우 | 제102동 제6층 제602호 전체 · 주거 | 230,000,000원 | 전입·점유 2023.05.31 확정 2023.05.17 | 우선변제 배당요구 2025.11.12 | 대항력 있음 | 69,253,760원* |
박건우는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인입니다. 현재 회차의 승계액 69,253,760원은 제시된 예상배당 기준이며, 세금 우선배당 등에 따라 변동될 수 있습니다.
② 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 안 내려간다
이 사건에서 가장 중요한 표입니다. 현재 회차에서 3회·4회 유찰 시나리오까지 내려가도 매수인의 미배당 보증금 인수액이 그만큼 증가합니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 163,840,000원 | 69,253,760원 | 233,093,760원 |
| 3회 유찰(51%) | 131,072,000원 | 101,563,008원 | 232,635,008원 |
| 4회 유찰(41%) | 104,857,600원 | 127,410,406원 | 232,268,006원 |
최저가는 163,840,000원에서 104,857,600원까지 크게 내려가지만, 같은 과정에서 인수액은 69,253,760원에서 127,410,406원으로 증가합니다. 그래서 실질취득은 233,093,760원 → 232,635,008원 → 232,268,006원으로 거의 움직이지 않습니다. 바로 “보증금보다 낮은 낙찰가에서는 총 취득부담이 보증금 부근에 고정된다”는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 163,840,000원이 아니라 233,093,760원으로 본다
제시된 동일면적 실거래는 오렌지타운4차 전용 29.47㎡, 2021.06 3층 250,000,000원 1건입니다. 표본 자체가 1건이고 거래시점도 오래됐으므로 현재 시세를 확정하기에는 제한이 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 29.47㎡ | 3 | 250,000,000원 |
최저가 163,840,000원만 비교하면 250,000,000원의 65.5%로 보입니다. 하지만 이 비율은 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계를 제외한 숫자입니다. 현재 회차의 실질취득 233,093,760원을 비교하면 250,000,000원의 93.2%입니다. 따라서 이 물건을 “시세의 65.5%짜리 급매”처럼 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,093,760원 |
| 1. 임차인 박건우 보증금 | 230,000,000원 | 160,746,240원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,025,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박건우 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 박건우 보증금 중 160,746,240원이 배당되고 69,253,760원이 미배당되어 매수인에게 승계됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당 및 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물의 6층 602호입니다.
- 입지. 면목2동 체육관 북측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하고 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 6필 일단지로 동측 약 6m 포장도로, 남측·북측 약 3m 막다른 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·특정개발진흥지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고 토지거래계약 허가구역 지정사항이 있습니다.
- 공시지가. 3,873,000원/㎡. 토지이용상황은 다세대, 평지·세로장방 형태입니다.
- 규모. 오렌지타운4차 28세대, 2016.06.24 준공. 동일면적 실거래 표본은 2021.06 1건입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 163,840,000원이 아니라 미배당 보증금을 합친 실질취득 233,093,760원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 박건우의 임대차계약, 전입·점유, 확정일자, 임차권등기명령 및 매각물건명세서 기재를 원본 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 국·국민건강보험공단·중랑구 압류가 있으므로 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 인수잔액을 확정할 수 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 박건우와 강제경매 채권자 박건우가 동일하게 기재돼 있으므로 신청채권의 성격과 임대차 실체를 함께 확인하세요.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 3회 유찰 시 실질취득 232,635,008원, 4회 유찰 시 232,268,006원으로 낙찰가 하락폭만큼 총 부담이 내려가지 않습니다.
- 시세 재확인. 비교 가능한 거래가 2021.06 250,000,000원 1건뿐이므로 최근 동일·유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”보다 “약 2.33억 실질취득”을 보라
이 물건은 표면적으로 감정가 256,000,000원에서 2회 유찰돼 163,840,000원까지 내려온 다세대입니다. 하지만 박건우의 230,000,000원 보증금이 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있어, 현재 배당계산상 69,253,760원을 매수인이 승계합니다. 결과적으로 기본 시나리오의 실질취득은 233,093,760원입니다.
추가 유찰돼 최저가가 131,072,000원, 104,857,600원으로 내려가도 인수액이 101,563,008원, 127,410,406원으로 증가해 총 부담은 232,635,008원, 232,268,006원 수준에 머뭅니다. 낙찰가가 싸지는 것과 총 취득비용이 싸지는 것은 전혀 다른 사건입니다.
2021.06 동일면적 실거래 250,000,000원과 비교하면 현재 실질취득가는 93.2%지만, 거래 표본이 1건뿐이고 오래됐으며 당해세 관련 우선배당도 확정되지 않았습니다. 따라서 결론은 “낮은 최저가에 현혹되지 말고, 선순위 임차보증금과 세금까지 확정한 뒤 판단”입니다. 권리 난도가 높고 가격 메리트도 현재 자료만으로 확정하기 어려운 C등급 검증형 물건입니다.
