의정부지방법원 2025타경73675. 의정부시 가능동 스타파크빌 102동 6층 604호 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 감정가가 아니라 임차보증금입니다. 임차인 박준은 604호 전부를 주거용으로 사용하며 전입일 2020.02.25, 확정일자 2022.02.10, 보증금 183,700,000원으로 확인됩니다. 말소기준권리인 2023.04.27 인천수산업협동조합 가압류보다 전입이 빠르고, 배당요구도 2024.11.29 접수돼 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
따라서 “1회 유찰되면 136,800,000원, 2회 유찰되면 109,440,000원이니 싸진다”는 식으로 보면 안 됩니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인에게 배당되지 못하는 보증금이 늘어납니다. 현재 회차 인수액은 15,894,000원, 1회 유찰 시 49,615,200원, 2회 유찰 시 76,592,160원으로 증가합니다. 낙찰가만 낮아질 뿐, 실질 부담의 중심은 임차보증금 183,700,000원에서 크게 벗어나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73675 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 102동 6층604호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 54.33㎡ · 방3·거실·주방/식당·화장실 및 욕실2·발코니 · 6층 중 6층 |
| 소유자 | 이광재 · 임순옥 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 183,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2023.04.27 인천수산업협동조합의 가압류입니다. 이후 광희신용협동조합 가압류, 죽변수산업협동조합 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 박준은 2020.02.25 전입·점유로 말소기준권리보다 앞서므로 이야기가 다릅니다. 임차권등기 자체는 2024.11.29이지만, 그 이전부터 형성된 대항력 때문에 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
② 임차인 — 보증금 미배당분이 핵심 인수
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준 | 604호 전부 | 183,700,000원 | 2020.02.25 | 2022.02.10 | 2024.11.29 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 현재 매각가 171,000,000원 가정에서 집행비용 3,194,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 167,806,000원이 배당되는 것으로 추정돼, 보증금 중 15,894,000원이 남습니다. 이 미배당 보증금이 현재 회차의 매수인 인수 예상액입니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 171,000,000원 | 167,806,000원 | 15,894,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 136,800,000원 | 134,084,800원 | 49,615,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 109,440,000원 | 107,107,840원 | 76,592,160원 |
③ 시세 비교 — 실질취득 183,700,000원이 최근 시세를 압도
스타파크빌SP주택의 최근 12개월 평균 거래가는 142,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07 140,000,000원이며, 같은 달 전용 54.33㎡·6층 거래도 140,000,000원입니다. 현재 최저가 자체도 최근 12개월 평균의 120.4%인데, 대항력 임차보증금을 기준으로 본 실질취득 183,700,000원은 최근 평균의 129.4%, 최신 140,000,000원의 131.2% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 54.33㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 54.17㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 54.33㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 54.21㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 54.33㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 54.21㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 54.17㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 54.21㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 142,000,000원 |
가격 추세도 우호적이지 않습니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -7.6% 하락한 것으로 집계됩니다. 따라서 전체 12건 평균 144,916,666원을 기준으로 보더라도 비싸고, 더 중요한 최근 평균 142,000,000원과 최신 140,000,000원을 기준으로 보면 실질취득 183,700,000원은 더욱 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 1. 임차인 박준 보증금 | 183,700,000원 | 167,806,000원 |
| 2. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 광희신용협동조합 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 죽변수산업협동조합 | 1,267,028,488원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 박준 | 183,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서 임차인 박준의 미배당 보증금은 15,894,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세에 해당해 선순위 차감될 경우 임차인 배당액이 더 줄어 실제 매수인 인수액이 커질 가능성이 있습니다.
⑤ 추가 위험 — 세금 압류와 관계인 확인
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 경민대학교 남서측 인근으로 연립주택·다세대주택·단독주택·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 왕복4차선, 북측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물의 6층 604호이며 승강기·난방·급배수·위생·화재경보·소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 1,361,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 스타파크빌SP주택은 130세대, 2018.06.08 준공입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 6.8회이고 낙찰률은 0%로 집계돼 환금성 측면에서 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 보증금을 기준으로 계산. 대항력 임차보증금 183,700,000원이 낙찰가보다 크므로 유찰 가격만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 현재 인수액 확인. 신건 기준 예상 인수액은 15,894,000원이며 배당 순위 변동 시 더 커질 수 있습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 실제 교부청구액을 배당기일 전 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인 실체 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 박준으로 동일하므로 임대차계약·보증금 지급·점유관계를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14 민간임대주택등기의 현재 효력과 임대의무 관련 내용을 확인해야 합니다.
- 시세 상한 점검. 최근12개월 평균 142,000,000원, 최신 거래 140,000,000원, 최근 추세 -7.6%를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 교부청구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 가격 메리트”가 성립하지 않는다
이 사건은 표면만 보면 감정가 171,000,000원짜리 신건이지만, 실제 판단 기준은 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 183,700,000원이고 현재 회차에서도 15,894,000원의 미배당 인수가 예상됩니다. 낙찰가가 136,800,000원, 109,440,000원으로 내려가도 인수액이 각각 49,615,200원, 76,592,160원으로 늘기 때문에 가격 하락이 그대로 매수자 이익으로 이어지지 않습니다.
반면 시장은 최근12개월 평균 142,000,000원, 최신 거래 140,000,000원이며 최근 가격 흐름도 -7.6%입니다. 실질취득 기준 183,700,000원은 최근 평균보다 29.4% 높습니다. 여기에 평균 유찰 6.8회, 세금 압류 3건, 임차인과 경매 신청채권자의 동일인 표시, 민간임대주택등기까지 확인해야 합니다. 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 안 되는 대항력 인수형이며, 현재 시세 기준 가격 메리트가 없는 물건입니다.
