의정부지방법원 2025타경73727. 의정부역코아루퍼스트원 18층 1811호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 3회 유찰이나 49% 최저가가 아닙니다. 임차인 성재연의 전입·점유가 2020.11.24, 확정일자가 2020.10.29이고, 말소기준권리는 2023.10.17 압류입니다. 즉 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞서 있어 대항력이 있는 임차인으로 분석되며, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.

현재 최저매각가 49,000,000원을 가정한 예상배당에서는 집행비용 1,282,000원을 먼저 제외하고 성재연에게 47,718,000원이 배당됩니다. 보증금 100,000,000원 중 부족분은 52,282,000원입니다. 단순 합계로 보면 현 회차 매각대금과 인수액은 101,282,000원이지만, 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나므로 실질취득가는 약 100,000,000원 수준으로 고정되는 구조로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심

말소기준권리는 2023.10.17 인천세무서장의 압류입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 성재연의 전입·점유는 2020.11.24로 말소기준보다 빠르고 확정일자도 2020.10.29입니다. 임차권등기 자체는 2024.12.02이지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점이 선순위이므로 보증금 미배당액 인수 위험이 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 1억원으로 비교

의정부역코아루퍼스트원 전용 17.24㎡·17.41㎡ 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 89,416,666원이지만, 가격 판단에는 최근 시세를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 89,500,000원, 최신 거래는 2026.06 80,000,000원이며 최근 구간의 이전 구간 대비 추세는 +0.2%입니다.

표면 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 평균의 54.7%이지만, 이 비율은 이 사건에서 투자 판단 지표로 사용할 수 없습니다. 대항력 보증금 인수까지 반영한 실질취득은 약 100,000,000원으로, 최근 12개월 평균 89,500,000원의 약 111.7%, 최신 거래 80,000,000원의 125% 수준입니다. 실거래 최고가 95,000,000원보다도 보증금 기준 실질취득액이 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)

성재연 보증금 100,000,000원 중 예상배당 47,718,000원을 제외한 52,282,000원이 현 회차 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철1호선 의정부역 남서측 인근. 근린생활시설·숙박시설·오피스텔·다세대주택·연립주택·아파트가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장, 지하철1호선 의정부역, 의정부경전철 의정부역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가상 1811호는 아파트로 이용중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상24층 건물의 18층 1811호이며 승강기·도시가스보일러 난방·소화전·화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 차량 출입이 가능한 포장도로가 개설되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 배당 결과 확인. 성재연의 보증금 100,000,000원 중 실제 배당액이 얼마인지에 따라 매수인 최종 인수액이 달라집니다.
• 최저가 착시 금지. 현재 최저가는 49,000,000원이지만 실질취득 판단은 약 100,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 금지. 4회 유찰 시 인수 예상액 61,905,600원, 5회 유찰 시 69,604,480원으로 증가해 실질취득 총액이 약 1억원 부근에 머뭅니다.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 아파트이므로 실제 공부·현황·사용관계를 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “약 1억원 실질취득”을 보라

이 사건의 핵심 숫자는 최저가 49,000,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 성재연의 보증금 100,000,000원입니다. 현 회차에는 52,282,000원이 미배당 인수로 예상되고, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 더 커집니다. 결국 실질취득은 약 100,000,000원 수준에서 고정됩니다.

최근 12개월 실거래 평균은 89,500,000원, 최신 거래는 80,000,000원입니다. 따라서 현재 구조에서는 실질취득액이 최근 시세보다 높은 상태입니다. 여기에 이미 3회 유찰된 점, 사건상 용도 표기와 감정 이용상태가 다른 점까지 함께 봐야 합니다. 이 물건은 ‘유찰돼 싸진 물건’이 아니라 선순위 보증금 때문에 표면 낙찰가와 실제 부담액이 크게 다른 물건으로 보는 것이 정확합니다.