서울북부지방법원 2025타경13898. 장안평역 북동측 근거리에 있는 아성뜨란채 6층 604호, 전용 26.32㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이용수이며 2024.08.20 매매를 원인으로 2024.11.29 소유권이전이 접수됐고, 거래가액은 275,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2025.03.31 김성일 근저당권 330,000,000원으로 계산돼 있습니다. 그 뒤의 롯데카드·현대캐피탈·신용보증기금·서울신용보증재단 가압류와 경매개시결정, 압류 및 근저당권 가처분은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리보다 주의할 지점은 물건의 상태와 시장성입니다. 현재 최저가는 감정가의 64%인 177,152,000원까지 내려왔고, 시세지표 275,000,000원과 비교한 비율도 64.4%입니다. 그러나 같은 면적 실거래 표본은 1건이고, 이 건물은 총 16세대에 불과합니다. 감정평가에서는 욕실 벽체 일부의 크랙 및 들뜸 추정, 주방 식탁 하부 바닥재 일부 탈거 추정과 제시외 건물이 확인돼, 단순히 할인율만 보고 접근하기보다는 현장 재확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13898 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 453-11 아성뜨란채 제6층 제604호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 26.32㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제6층 제604호 |
| 소유자 | 이용수 · 2024.08.20 매매 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 276,800,000원 / 177,152,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성화재해상보험주식회사 / 149,810,576원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 과거 이준민 명의의 주택임차권 265,000,000원이 있었지만 2024.07.18 강제경매 매각으로 임차권등기가 말소됐습니다. 현재 사건의 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 64.4%지만 표본은 1건
아성뜨란채는 총 16세대, 사용승인일은 2017.10.30입니다. 대상 면적 26.32㎡와 일치하는 실거래는 1건이며, 최신 거래와 최근 12개월 평균 모두 275,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 26.32㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.32㎡ | 1건 | 275,000,000원 |
현재 최저가 177,152,000원은 최근 12개월 평균 275,000,000원의 64.4%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 실질취득 역시 177,152,000원으로 같아, 지표상으로는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 실거래가 1건뿐이므로 275,000,000원을 폭넓은 시장 평균처럼 단정하기는 어렵습니다. 특히 이 물건은 이미 2회 유찰됐고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있어 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,280,128원 |
| 2. 근저당 · 김성일 | 330,000,000원 | 173,871,872원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,024,103원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 5,330,105원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 103,194,470원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울신용보증재단 | 16,454,324원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 177,152,000원 가정에서 채권 총액은 462,003,002원, 채권자 예상배당은 173,871,872원, 미배당은 288,131,130원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 604호입니다.
- 입지. 서울특별시 동대문구 장안동 소재 지하철5호선 장안평역 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 및 근거리에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 토지이며 도시형생활주택 및 근린생활시설 등의 터로 이용 중입니다. 공시지가는 4,700,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다. 다세대를 포함하는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 시설. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있고, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 16세대이고 대상 면적 실거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%로 제시돼 있어 매도 시 거래 속도와 가격 협상력을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차 현황을 원본 서류 및 현장에서 다시 확인하세요.
- 욕실 하자 재확인. 벽체 일부에서 크랙 및 들뜸이 추정됐습니다. 원인과 보수 범위는 건축전문인의 확인이 필요하다고 평가돼 있습니다.
- 주방 바닥 상태 확인. 식탁 하부 바닥재 일부가 탈거된 것으로 추정됩니다. 내부 사진과 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다. 현황·소유관계·이용 상태를 입찰 전에 확인하세요.
- 시세 표본 한계. 275,000,000원 실거래가 있지만 표본이 1건뿐입니다. 현재 실질취득 177,152,000원이 64.4%라는 이유만으로 환금가치를 확정하지 마세요.
- 유찰 이력 반영. 현재 2회 유찰 상태이고 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 수요가 충분한 물건인지 별도로 검증해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 다세대 등을 대상으로 하는 허가구역 지정기간이 매각기일인 2026.08.25까지 기재돼 있으므로 적용 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 할인율보다 현장이 중요하다”
이 사건은 현재 계산상 매수인 인수 0원이고, 말소기준인 2025.03.31 김성일 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 실질취득은 현재 최저가와 같은 177,152,000원입니다. 시세지표 275,000,000원의 64.4%라는 가격은 분명 눈에 들어옵니다.
하지만 이 물건은 이미 2회 유찰됐고, 총 16세대의 소규모 다세대이며 동일 면적 실거래 표본은 1건뿐입니다. 여기에 욕실 크랙·들뜸 추정, 주방 바닥재 탈거 추정과 제시외 건물이라는 물리적 확인사항도 있습니다. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상인 점까지 감안하면, 이 사건의 결론은 “권리 인수는 낮지만, 현장·점유·하자·환금성을 확인한 뒤 가격을 판단할 물건”입니다. 64.4%라는 할인율만으로 입찰 결정을 끝내기에는 확인해야 할 요소가 분명합니다.
