서울북부지방법원 2025타경13943. 서울 동대문구 전농동 우정빌딩으로, 근린생활시설과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 2014년 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리

말소기준권리는 2014.10.08 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2025년 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 전세권은 이미 말소된 권리이며, 후순위 근저당권도 매각으로 정리되는 구조입니다.

② 점유·임차 분석

현황조사상 여러 점유 관계가 확인되었으나, 전입일이 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력 없음으로 분석됩니다. 보증금은 확인되지 않았으며 임대관계는 미상입니다.

③ 예상 배당표 (매각가 16,132,526,500원 가정)

④ 입지·현황 메모

• 입지. 서울특별시 동대문구 전농동 서울배봉초등학교 남동측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
• 이용상태. 지하2층 주차장·기계실, 지하1층 근린생활시설, 지상1~5층 사무실·창고 등으로 이용됩니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 및 제3종일반주거지역 등이 포함된 토지입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시설물 확인. 매각 포함 시설물과 감정 미포함 시설물 범위를 반드시 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 신건 감정가 그대로 입찰하는 경우 가격 메리트 여부를 별도로 검토해야 합니다.
• 임대관계. 보증금과 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.
• 권리 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 정리, 가격은 검토”

이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조로 인수 위험은 낮습니다. 다만 근린시설과 토지가 결합된 161억 원대 신건이며, 시설물 관련 주의사항이 있어 단순 권리 안전성만으로 접근하기 어렵습니다. 권리는 안정적이지만 가격과 매각 범위 확인이 승부처입니다.