의정부지방법원 2025타경73768. 경기도 연천군 백학면 통구리 1054, 백학일반산업단지에 위치한 공장·토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 제1동은 1층 공장·2층 사무실·화장실·창고, 제2동은 공장·화장실, 제3동은 1·2층 기숙사로 이용됐습니다. 주방용 세제를 생산하던 공장이지만 현재는 휴업상태입니다.
권리 구조는 비교적 선명합니다. 현재 말소기준권리는 2019-09-06 주식회사우리은행 근저당권 1,159,200,000원입니다. 그 뒤 설정된 우리은행 근저당 120,000,000원, 백은케미칼·박경철·경기신용보증재단의 가압류와 2025-12-09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없어 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73768 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 백학면 통구리 1054 · 경기도 연천군 백학면 백학산단길 69-8 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 · 창고 · 기숙사 |
| 토지 | 공장용지 3,723.5㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 김연경 |
| 감정가 / 최저가 | 1,790,550,320원 / 877,370,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,050,437,067원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠~㉨ 및 수변전설비 포함 · 제시외㉧ 철재선반 및 평가제외 컨테이너 제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제 또는 낙찰자 인수액은 발생하지 않습니다. 말소기준인 우리은행 근저당권 자체와 그 이후 등기된 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각에 따라 소멸합니다. 과거 신한은행 및 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율과 시세는 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 877,370,000원으로 감정가 1,790,550,320원의 49% 수준입니다. 2회 유찰된 결과이므로 감정가 대비 절대금액은 크게 낮아졌습니다. 다만 공장·산업용 토지는 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 바로 적용하기 어렵고, 본건은 현재 휴업 중인 산업시설입니다. 따라서 감정가의 절반 이하라는 이유만으로 현재 가격이 시장가보다 저렴하다고 단정하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 877,370,000원 | 49% | 645,279,452원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 614,159,000원 | 34% | 905,858,342원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 429,911,300원 | 24% | 1,088,263,565원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 877,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,173,700원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,159,200,000원 | 866,196,300원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 백은케미칼 | 49,016,285원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 박경철 | 25,496,630원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 경기신용보증재단 | 157,762,837원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,511,475,752원 중 예상 배당액은 866,196,300원이며, 미배당액은 645,279,452원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 연천군 백학면 통구리 소재 백학일반산업단지에 위치하며, 주변은 각종 공장 등으로 형성된 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 서측 인근 372번 지방도와 가깝지만, 연천군 외곽지역으로 대중교통은 다소 불편합니다.
- 현재 이용. 주방용 세제를 생산하던 공장으로 운영했으나 현재 휴업상태입니다. 제1동은 공장·사무실·화장실·창고, 제2동은 공장·화장실, 제3동은 기숙사입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비와 수변전설비가 있으며 제3동에는 난방설비가 있습니다.
- 토지. 공장용지 3,723.5㎡, 공업용, 평지, 사다리형, 중로각지이며 공시지가는 127,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며 가축사육제한구역과 제한보호구역에 해당합니다. 중로2류와 소로3류에 접합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시장가를 분리. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 산업용 공장·토지는 실제 매매 가능가격과 임대·가동수익 검증이 별도로 필요합니다.
- 휴업시설 현장 확인. 공장·사무실·창고·기숙사의 실제 보존상태와 설비 가동 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 ㉠~㉨ 및 수변전설비는 포함되지만 제시외㉧ 철재선반과 평가제외 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 산업단지·보호구역 규제 확인. 일반산업단지·일반공업지역·제한보호구역 등 토지이용 제한이 실제 사용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 권리와 배당을 구분. 현재 회차의 채권 미배당은 645,279,452원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 낙찰자 부담을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각 대상 범위를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 별개
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원. 2019-09-06 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 반면 가격은 단순하지 않습니다. 2회 유찰을 거쳐 877,370,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 대상은 연천 외곽 산업단지의 공장·토지이며 현재 휴업상태입니다. 따라서 “49%니까 싸다”가 아니라 실제 산업용 부동산의 사용가치·환금성·현장 상태를 확인한 뒤 현재 최저가의 적정성을 판단해야 하는 물건입니다.
