서울북부지방법원 2025타경13952. 서울 도봉구 방학동 삼익세라믹아파트 101동 508호 아파트입니다. 말소기준권리는 2009년 3월 11일 설정된 주식회사우리은행 근저당권이며, 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 확인되지 않습니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리보다 배당 구조와 가격입니다. 현재 최저가는 감정가의 80%인 321,600,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 평균 거래가격 374,111,111원보다 낮습니다. 반면 최근 거래 흐름은 과거 대비 하락해 있어 단순 평균만으로 낙관하기보다는 최신 거래를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13952 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 방학동 274 삼익세라믹아파트 101동 제5층 제508호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 정윤홍 |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 321,600,000원 |
| 신청채권 / 청구 | 에이치에프더블유오이유동화전문유한회사 · 346,590,666원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 매각으로 정리되는 구조
말소기준권리는 을구 7번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후의 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 제이비우리캐피탈 가압류, 후순위 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있어 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트
삼익세라믹아파트 동일면적(58.77㎡) 최근 거래를 기준으로 비교합니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.07 | 11 | 387,000,000원 |
| 2026.06 | 9 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 10 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 5 | 392,000,000원 |
| 2026.01 | 8 | 365,000,000원 |
| 2025.12 | 1 | 355,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 9건 | 374,111,111원 |
최저가 321,600,000원은 최근 12개월 평균 대비 약 86.0%입니다. 최신 거래 387,000,000원과 비교해도 할인 구간입니다. 다만 최근 12개월 평균은 이전 거래보다 약 5.7% 하락한 흐름이므로, 가격 메리트와 시장 방향을 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 321,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 5,302,400원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 284,900,000원 | 232,297,600원 |
| 후순위 근저당권·가압류 | 346,757,355원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 서울특별시 도봉구 방학동 방학초교 남동측 인근의 아파트 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 있어 교통 편의는 보통 수준입니다.
- 단지. 삼익세라믹아파트 476세대, 1988년 7월 준공 단지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 토지거래계약 허가구역 등 여러 제한사항이 포함되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 확인. 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮아 가격 메리트가 있으나 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 실제 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 임대관계는 미상이며 내부 이용상황은 폐문부재로 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 배당은 꼼꼼히”
이 물건은 임차인 인수 부담 없이 매각으로 권리가 정리되는 유형입니다. 가격 측면에서는 1회 유찰 후 최저가가 최근 12개월 평균 대비 낮아 접근 가능한 구간입니다. 다만 다수의 근저당권과 압류가 얽혀 있어 배당 구조와 세금 우선순위 확인이 중요합니다. 권리는 안전, 가격은 매력, 배당은 확인이 핵심입니다.
