서울남부지방법원 2025타경12059. 금천구 시흥동 모아빌 2층 203호 다세대주택입니다. 소유자 최종부는 2021.05.11 매매를 원인으로 2021.07.07 공유자 전원 지분을 이전받았고 거래가액은 200,000,000원입니다. 이 사건에서 선언된 말소기준권리는 2025.09.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.05.22 윤소중의 주택임차권등기가 있어 통상적인 권리순서만 놓고 보면 매수인 인수 대상이 됩니다.
현재 최저매각가는 83,968,000원입니다. 배당표 산식에서는 윤소중이 82,056,576원을 배당받고 보증금 부족분 117,943,424원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 별도의 특별매각조건이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따라 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 윤소중 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12059 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 3-51 모아빌 제2층 제203호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 독산로50길 196 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호 · 2021.03.11 사용승인 |
| 소유자 | 최종부 · 2021.05.11 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 83,968,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건이 핵심
2021.03.15 설정됐던 대창신용협동조합 근저당권은 2021.05.04 일부포기를 원인으로 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 윤소중의 주택임차권이 2023.05.22 등기됐고, 사건의 말소기준인 2025.09.12 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 2026.02.02 서울특별시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤소중 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 2021-05-11 | 2021-04-20 | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
| 김소연 | 미상 | 2025-06-11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 판단 — 최저가 41%만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다
감정가 205,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 83,968,000원, 감정가의 41% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 싼지 비싼지를 판단할 근거가 없습니다. 더구나 김소연의 보증금이 미상이라 실질취득비용 자체도 확정되지 않습니다.
윤소중 부분만 보면 특별매각조건 때문에 낙찰가가 내려가도 그 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 반면 김소연이 대항력을 갖는 임차인으로 확인되고 보증금이 존재한다면 그 부분은 별도로 매수인 부담이 될 수 있으므로, 최저매각가 83,968,000원만 보고 가격 메리트를 계산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,968,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,911,424원 |
| 1. 임차인 윤소중 보증금 | 200,000,000원 | 82,056,576원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 윤소중의 부족분은 117,943,424원이지만, 특별매각조건에 따라 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 김소연의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 확정 금액으로 반영할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 권리위험을 분리해서 봐야 한다
| 시나리오 | 매각가 | 윤소중 룰상 미배당 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 83,968,000원 | 117,943,424원 | 200,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 67,174,400원 | 134,434,739원 | 200,000,000원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 53,739,520원 | 147,627,791원 | 200,000,000원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 이 사건은 윤소중 부분에 특별매각조건이 있어 그 원칙적 인수 위험이 제거됩니다. 따라서 유찰로 낮아진 낙찰가가 그대로 의미를 가지는 부분은 윤소중 임차권이 아니라 김소연의 미상 권리 확인 이후에 판단해야 합니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용중입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 신흥초등학교 북동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2021.03.11 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호이며, 승강기·도시가스·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 5미터 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 완경사 지대 내 이필지 일단의 가장형 토지로 다세대주택 건물부지로 이용중입니다.
- 공부와의 차이. 없음.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김소연 보증금 확인. 전입일은 2025-06-11이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능 여부와 실제 인수금액을 매각물건명세서·현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각허가·인도 과정에서 어떻게 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 윤소중과 김소연을 합산하지 말 것. 두 사람의 권리관계가 별개로 확인되므로 윤소중 보증금 200,000,000원에 김소연의 미상 보증금을 임의로 더하거나, 반대로 특별매각조건을 김소연에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 41%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 다세대 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021-07-07 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원문과 매각조건을 입찰 전 대조하세요.
- 세금·비용 확인. 서울특별시 압류와 당해세, 집행비용, 관리비 등 실제 부담 요소를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 중요한 것은 미상 임차인 확인이다
이 물건은 감정가 205,000,000원에서 83,968,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 경매 권리분석에서는 최저가만 보고 결론을 내리면 안 됩니다. 윤소중의 보증금 200,000,000원은 선순위 대항력 임차권으로 원칙상 큰 인수 위험이지만, 특별매각조건으로 해당 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 실질 인수는 0원입니다.
남는 핵심은 김소연입니다. 전입은 2025-06-11로 말소기준 2025-09-12보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 다뤄야 하며, 이 부분이 해소되기 전에는 실질취득가를 83,968,000원으로 확정하거나 “감정가의 41%라 싸다”고 판단할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 특별매각조건의 적용범위와 김소연의 실제 임대차관계 확인입니다.
