서울남부지방법원 2025타경12059. 금천구 시흥동 모아빌 2층 203호, 다세대주택입니다. 최종부가 2021년 5월 11일 매매를 원인으로 거래가액 200,000,000원에 소유권을 취득했고, 2021년 7월 7일 소유권 이전과 함께 민간임대주택등기가 접수됐습니다. 과거 대창신용협동조합의 채권최고액 1,531,200,000원 근저당은 2021년 5월 4일 이미 말소됐습니다.
현재 권리분석의 기준점은 등기부상 살아 있는 선순위 근저당이 아니라 2025년 9월 12일 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2023년 5월 22일 윤소중의 주택임차권등기와 2025년 6월 11일 김소연의 전입이 핵심입니다. 특히 윤소중은 전입 2021년 5월 11일·확정일자 2021년 4월 20일·보증금 200,000,000원으로 우선변제권을 행사합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12059 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 3-51 모아빌 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로50길 196 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 최종부 · 2021.05.11 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 104,960,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
대창신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐으므로 현재 경매에서 인수 여부를 좌우하는 존속 근저당이 아닙니다. 말소기준은 2025년 9월 12일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이후 2026년 2월 2일 서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤소중 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.11 2021.04.20 | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 특별조건 말소* |
| 김소연 점유부분 미상 | 2025.06.11 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 따라서 표에 잡힌 실제 임차인은 2명입니다. 윤소중의 보증금 200,000,000원과 김소연의 미상 보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,269,440원 |
| 1. 임차인 윤소중 보증금 | 200,000,000원 | 102,690,560원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
윤소중의 원칙상 미배당액은 97,309,440원입니다. 다만 특별매각조건상 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 이 금액은 실질 인수 0원*으로 평가했습니다. 이 해소는 김소연의 미상 보증금 위험까지 의미하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만으로 싸지는 구조가 아니다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 낙찰가 + 룰상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 104,960,000원 | 97,309,440원 | 202,269,440원 |
| 4회 유찰 시 | 83,968,000원 | 117,943,424원 | 201,911,424원 |
| 5회 유찰 시 | 67,174,400원 | 134,434,739원 | 201,609,139원 |
특별매각조건을 적용하지 않은 원칙적 임차권 구조만 보면, 낙찰가가 내려갈수록 윤소중의 미배당 인수액이 늘어 낙찰가 + 인수액이 보증금 200,000,000원 부근에 고정됩니다. 즉 3회·4회·5회 유찰의 낮은 최저가만 보고 가격 메리트가 커진다고 해석하면 안 됩니다. 이 사건에서는 특별매각조건이 그 주된 인수 구조를 제거하는 핵심입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신흥초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용중이며, 2021.03.11 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 5미터 내외 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 주체·범위를 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 김소연 보증금 확인. 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인되지 않으면 실제 인수위험을 확정할 수 없습니다.
- 윤소중 임차권. 특별조건이 없다면 현재 회차 룰상 미배당 97,309,440원이 인수되는 구조라는 점을 기준선으로 잡아야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 3회 유찰로 감정가 51.2%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저가라고 단정할 근거가 없습니다.
- 서울특별시 압류. 2026.02.02 압류는 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — 주된 임차권은 풀리지만, 미상 임차인이 결론을 막는다
이 사건은 최저가가 감정가의 절반 수준까지 내려온 것보다 특별매각조건이 더 중요합니다. 윤소중의 보증금 200,000,000원은 원칙대로라면 현재 최저가에서 97,309,440원이 미배당되어 매수인 인수로 이어지지만, 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 그 주된 인수액은 실질 0원*으로 평가할 수 있습니다.
그러나 여기서 곧바로 “인수 0원의 안전한 물건”이라고 끝내면 안 됩니다. 김소연은 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금·확정일자가 미상입니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 특별조건이 윤소중 임차권 문제를 해소하더라도 이 별도 점유자의 위험은 남습니다. 여기에 3회 유찰된 다세대주택이고 시세 비교자료도 없는 만큼, 가격 할인보다 미상 임차관계 확인이 먼저인 사건입니다.
