의정부지방법원 2025타경73861. 등기상 물건 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔(주거)입니다. 현 소유자 권영만은 2020.08.21. 소유권을 이전받았고 거래가액은 241,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 압류·가압류 자체가 아니라, 말소기준인 2021.12.17. 의정부시 압류보다 앞선 2021.05.10. 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인입니다.
임차인 안경호는 2021.04.06. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2021.05.10. 주민등록 및 점유를 시작했으며, 보증금은 241,000,000원입니다. 이후 2022.12.27. 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 현 최저매각가 133,280,000원에서는 매각대금만으로 보증금을 전부 회수할 수 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73861 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 240-21 진원엠 엠1동 7층 702호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거)로 이용중 |
| 면적 / 층 | 84.75㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 제7층 제702호 |
| 소유자 | 권영만 (2020.08.21. 소유권이전 · 거래가액 241,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 133,280,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 241,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2021.12.17. 의정부시 압류입니다. 2014년에 설정됐던 국민은행 근저당권과 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 문제는 안경호 임차인의 전입·점유일인 2021.05.10.이 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 안경호는 대항력을 갖춘 임차인으로 보아야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안경호 | 702호 전부 | 241,000,000원 | 2021.05.10 / 2021.04.06 | 대항력 有 우선변제 有 승계 110,385,920원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
진원M의 전용 84.75㎡ 실거래 표본은 1건이며, 2021.10. 7층 거래가 260,000,000원입니다. 제공된 최근 12개월 평균도 260,000,000원으로 동일합니다. 현 최저가 133,280,000원은 이 금액의 51.3%지만, 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 매수인이 떠안을 임차보증금 미배당액을 합친 실질취득 243,665,920원을 기준으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 84.75㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.75㎡ | 1건 | 260,000,000원 |
실질취득 243,665,920원은 최신 거래 260,000,000원의 약 93.7%로, 금액 차이는 16,334,080원입니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이고 그 거래월도 2021.10.이므로, 이 차이를 곧바로 충분한 할인폭으로 평가하기는 어렵습니다. 특히 취득 관련 비용은 별도이고, 아래 세금 압류가 배당에서 먼저 반영되면 임차인 미배당액이 현재 추정보다 커질 가능성도 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,665,920원 |
| 1. 임차인 안경호 보증금 | 241,000,000원 | 130,614,080원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 241,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 추정에서 임차인 안경호의 미배당 보증금은 110,385,920원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신한대학교 의정부캠퍼스 북측 인근에 위치하며, 아파트·다세대주택·연립주택·단독주택과 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다. 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 망월사역이 있어 대중교통여건은 양호합니다.
- 이용상태. 등기상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔(주거)로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없다고 조사됐습니다.
- 건물. 2014.08.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물의 최상층 702호이며 승강기·난방·위생 및 급배수시설이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다. 토지면적은 839.0㎡, 공시지가는 1,547,000원/㎡입니다.
- 환금성. 진원M은 16세대 규모이고 실거래 표본은 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회이며 낙찰률은 0.0%로 집계돼, 가격 확인과 재매각 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현 회차 기준 최저가 133,280,000원에 인수 추정 110,385,920원을 더한 243,665,920원을 출발점으로 보세요.
- 유찰만 기다리면 싸진다는 판단 금지. 4회 유찰 시 최저가 106,624,000원·인수 136,668,736원, 5회 유찰 시 최저가 85,299,200원·인수 157,636,186원으로 인수 부담이 함께 커집니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당액이 존재하면 임차인 미배당과 매수인 인수액이 증가할 수 있으므로 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 임차권·명도 확인. 안경호는 임차권등기까지 마친 대항력 임차인입니다. 보증금 반환 및 인도 관계를 입찰 전에 구체적으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 실제 이용은 오피스텔(주거)입니다. 이용형태에 따른 금융·세금·환금 조건을 별도로 점검해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 거래는 2021.10. 260,000,000원 1건뿐입니다. 이 한 건만으로 현재 매매가를 단정하지 말고 추가 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금 및 배당 관련 원자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “133,280,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 133,280,000원이 아니라 실질취득 243,665,920원입니다. 안경호의 보증금 241,000,000원이 낙찰가보다 크고, 임차인은 말소기준보다 먼저 대항력을 취득했습니다. 그래서 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 인수액으로 이동해 총 부담이 크게 낮아지지 않습니다.
실질취득 243,665,920원은 확인된 최신 거래 260,000,000원보다 약 6.3% 낮지만, 비교 거래가 1건뿐이고 2021.10. 거래라는 한계가 있습니다. 여기에 3회 유찰, 16세대 규모, 근린시설로 분류된 주거 오피스텔 이용, 국세·지방세 압류에 따른 추가 배당 변수까지 겹칩니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율을 근거로 싸다고 평가할 사건은 아닙니다. 승부처는 최저가가 아니라 최종 인수액을 포함한 총 취득부담이 실제 현장 시세보다 충분히 낮은지를 확인하는 데 있습니다.
