의정부지방법원 2025타경73933. 포천시 신북면 가채리 거산아파트 101동 115호는 전용 49.38㎡ 소형 아파트입니다. 핵심은 두 가지입니다. 첫째는 권리입니다. 말소기준권리는 2015년 한국양계축산업협동조합 근저당권이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 둘째는 가격입니다. 2회 유찰을 거치며 최저가는 감정가 대비 49% 수준까지 낮아졌고, 최근 거래 수준과 비교하면 할인 폭이 발생했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73933 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신북면 가채리 30-2 거산아파트 101동 1층 115호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.38㎡ |
| 소유자 | 박성준 |
| 감정가 / 최저가 | 41,000,000원 / 20,090,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 31,047,881원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
말소기준권리는 을구 5번 한국양계축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 34,800,000원이며, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 포천시 전세권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간 진입
동일 단지 거산, 동일 면적 49.38㎡ 최근 거래를 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균은 42,360,000원, 최신 거래는 2026.07 35,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.38㎡ | 5 | 35,000,000원 |
| 2026.06 | 49.38㎡ | 2 | 41,000,000원 |
| 2026.05 | 49.38㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2026.04 | 49.38㎡ | 1 | 40,800,000원 |
| 2025.12 | 49.38㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 42,360,000원 |
최저매각가 20,090,000원은 최근 12개월 평균 대비 약 47.4%입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -1.3%로 큰 변화 없이 소폭 하락 추세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 761,620원 |
| 근저당권 · 한국양계축산업협동조합 | 34,800,000원 | 19,328,380원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권은 매각대금 범위 내 일부 배당되며 미배당 15,471,620원은 채권자와 소유자 사이의 문제입니다. 매수인에게 인수되는 금액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 포천시 신북면 가채리 소재 신북 IC 북동측 인근으로 창고·아파트·임야 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2003년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며 기본 급배수·위생·난방 설비가 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 한국양계축산업협동조합 근저당이 말소기준권리이며 매수인 인수 권리는 없습니다.
- 가격 확인. 최근 12개월 평균 실거래 42,360,000원 대비 최저가는 할인 구간입니다.
- 환금성 확인. 156세대 단지로 거래량과 향후 매수층을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 승부는 환금성”
포천 거산아파트 115호는 임차인 인수 부담 없이 2회 유찰로 가격이 조정된 물건입니다. 감정가 4,100만원 대비 최저가는 2,009만원이며 최근 12개월 거래 평균보다 낮은 가격대입니다. 다만 지방 소형 아파트라는 특성상 낙찰 이후 보유·매도 전략까지 함께 검토해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 매력 구간, 마지막 판단은 수요 확인입니다.
