3회 유찰로 34.3%까지 내려왔지만, 유치권 2.20억 신고가 더 크다 — 원흥 줌하이필드 116호

의정부지방법원 2024타경74440. 고양시 덕양구 원흥동 원흥줌하이필드지식산업센터 1층 116호 근린시설입니다. 건물은 2020년 7월 21일 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물이고, 소유자 조윤희가 2021년 3월 19일 거래가 260,390,000원에 취득했습니다. 현재 최저매각가는 100,499,000원으로 감정가 293,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다.

가격 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 현황 점유와 유치권입니다. 이 경매의 목적물은 116호 하나뿐이지만, 현장에서는 114·115·116·117·118호가 벽체와 내부시설을 연결한 카페 momo로 일체 사용되고 있습니다. 각 호실을 따로 사용하려면 소유자가 소유권을 소명해 관리사무소 승인을 받고, 소유자 비용으로 내부공사를 해야 한다는 내용도 확인됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원, 현황 위험은 남는다

말소기준은 2023년 2월 20일 설정된 구리농업협동조합의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 하나은행 근저당권과 주식회사에이치앤알 근저당권은 각각 2023년 2월 21일과 2021년 10월 8일 말소됐습니다. 따라서 등기상 살아 있는 선순위 담보권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

말소기준 이후의 국 압류, 경매개시결정, 국민은행 가압류, 고양시 압류는 매각으로 소멸합니다. 구리농업협동조합 근저당권은 2025년 3월 4일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 이전된 권리도 기존 말소기준권리의 순위를 그대로 따릅니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 유치권·일체 사용 — 최저가보다 더 큰 변수

박봉식(카페모모)은 2026년 2월 4일 114·115·116·117·118·119호에 대해 공사대금 등 220,000,000원의 유치권을 신고했습니다. 다만 매각물건명세서상 그 성립 여부는 불분명합니다. 신고됐다는 사실만으로 곧바로 유치권이 인정되는 것도 아니지만, 반대로 성립 여부가 정리되지 않은 채 입찰하면 점유·인도와 공사대금 분쟁을 낙찰 후에 떠안을 수 있습니다.

물리적 사용 상태도 별도 부담입니다. 매각대상은 116호 하나인데, 현황은 인접 4개 호실과 연결된 하나의 카페입니다. 각 호실을 독립적으로 사용하려면 소유권 소명, 관리사무소 승인, 소유자 비용의 내부공사가 필요합니다. 낙찰 후 곧바로 116호만 분리해 사용할 수 있는지, 분리공사의 범위와 비용이 얼마인지는 현재 금액만으로 확정되지 않습니다.

동일 물건의 실거래 비교 자료도 확인되지 않습니다. 감정가 대비 34.3%라는 할인율은 감정가와 최저가의 관계일 뿐, 현재 시장가보다 싸다는 근거가 아닙니다. 특히 3회 유찰된 근린시설이라는 사실 자체가 가격뿐 아니라 점유·용도·환금성에 대한 시장의 보수적 반응을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.

③ 예상배당표 (매각가 100,499,000원 가정)

현재 회차 예상배당에서는 집행비용 2,206,986원을 제외한 98,292,014원이 하나은행 근저당 항목에 배당되고, 총 미배당액은 2,690,278,798원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 덕양구 원흥동 달걀부리공원 남서측 인근으로, 주변은 지식산업센터, 물류창고, 주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 3호선 원흥역이 소재해 교통여건은 보통입니다.
• 현황 용도. 공부상 근린시설이며 114·115·116·117·118호가 카페 momo로 일체 사용되고 있습니다. 매각대상 116호의 독립 사용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 건물·도로. 2020.07.21. 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물로, 기본 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 시설이 있고 서측 약 20m 포장도로와 접합니다.
• 규제. 준주거지역·원흥보금자리 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와 현황 사이 별도 특이사항과 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 호실 간 일체 사용은 독립적인 활용과 매각 시 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
• 환금성. 근린시설·지식산업센터 내 1층 물건이면서 3회 유찰됐고, 독립 호실이 아닌 일체 사용 상태여서 실수요자 범위와 재매각 가능성은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 유치권 성립요건 확인. 공사계약서, 공사내역서, 세금계산서, 지급내역, 공사대금 발생 시점과 점유 개시·계속 여부를 확인하세요.
• 신고액 배분 확인. 유치권 신고는 114호부터 119호까지 6개 호실을 대상으로 합니다. 220,000,000원 중 116호와 직접 관련된 공사대금의 범위를 구분해야 합니다.
• 매각대상 경계 확인. 경매 목적물은 116호 하나입니다. 카페로 함께 사용되는 114·115·117·118호는 이번 매각에 포함되지 않습니다.
• 점유·영업관계 확인. 임대현황은 미상이고 카페가 운영되는 현황이므로, 실제 점유자와 영업 주체, 사용계약, 인도 의사와 영업 종료 가능성을 확인하세요.
• 독립 사용 공사 확인. 관리사무소 승인 절차와 소유자 비용의 내부공사가 필요합니다. 116호의 경계·출입·내부시설을 독립시키는 범위와 견적을 입찰 전에 확인하세요.
• 등기와 배당순위 대조. 말소된 하나은행·에이치앤알 근저당권이 예상배당에 포함돼 있으므로, 매각물건명세서와 채권계산서에서 실제 잔존 채권과 배당순위를 재확인하세요.
• 가격 검증. 동일 물건의 실거래 비교 자료가 확인되지 않습니다. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 유치권 신고서 원본을 직접 확인하고 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원”만으로 안전하지 않다

이 물건은 등기부만 보면 말소기준보다 앞선 존속 권리가 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 등기 밖에서는 220,000,000원의 유치권 신고와 5개 호실 일체 사용이라는 훨씬 큰 문제가 남아 있습니다. 유치권의 성립 여부가 불분명하다는 것은 위험이 없다는 뜻이 아니라, 낙찰 전에 결론을 내야 할 핵심 쟁점이라는 뜻입니다.

최저가는 100,499,000원까지 내려왔지만 실거래 비교 근거가 없고, 독립 사용을 위한 내부공사와 점유 인도 비용도 확정되지 않았습니다. 유치권 배제 근거, 116호 관련 공사대금의 범위, 점유관계와 분리공사 견적이 확인되지 않는 한 감정가의 34.3%라는 숫자는 가격 메리트가 아니라 불확실성의 반영으로 보는 편이 타당합니다. 등기 권리는 정리형, 현황 권리는 고위험형. 현 단계에서는 공격적인 입찰보다 유치권과 독립 사용 가능성을 먼저 확정해야 하는 물건입니다.