감정가의 35.84%까지 내려왔지만, 보증금 미상 임차인이 실질취득액을 가린다 — 영광 도동리 주택

광주지방법원 2024타경5460. 영광읍 도동리 155-2의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 지적재조사 후 447.1㎡이고, 건물은 목조 스레트지붕 단층 주택 두 동과 창고로 이용됩니다. 감정가 142,345,800원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가가 51,017,000원까지 내려왔습니다.

등기부만 보면 말소기준은 2005.02.21. 설정된 채권최고액 80,000,000원의 근저당권입니다. 1990년에 설정됐던 정주새마을금고 근저당권 5건은 2005.02.14. 모두 말소됐으므로 현재 인수할 선순위 등기권리는 없습니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에 박수병이 확인되고, 전입일이 말소기준보다 약 2년 5개월 앞섭니다. 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않아 임차보증금 인수액을 계산할 수 없다는 점이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 미확정

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일 자체는 선순위지만, 보증금이 확인되지 않아 인수 가능 금액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 4회 유찰만으로는 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 51,017,000원으로 감정가 142,345,800원의 35.84%입니다. 다만 비교할 수 있는 최근 실거래 자료가 확인되지 않고, 대항력 가능 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 보이지만 시세 대비 가격 메리트는 확인되지 않은 상태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 51,017,000원 가정)

1990년 근저당권 5건은 2005.02.14. 말소됐으며 배당액도 0원입니다. 위 계산에는 국세·지방세 압류 9건 중 당해세 해당액, 임차보증금, 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 임차보증금 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 건물·토지와 현장 확인사항

• 이용상태. 2-가는 주택 공가, 2-나는 주택, 2-다는 창고로 조사됐습니다. 박수병이 어느 부분을 점유하는지 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 주택과 창고 모두 목조 스레트지붕 단층입니다. 주택은 시멘몰탈 외벽, 벽지 내벽, 목재 창호이며 난방설비가 있습니다.
• 면적 차이. 건물 공부상 면적은 59.50㎡, 29.75㎡, 13.22㎡이나 실측면적은 43.2㎡, 48㎡, 5.2㎡입니다.
• 토지 면적. 제시목록상 410㎡였으나 2025.05.15. 지적재조사가 완료돼 토지대장상 447.1㎡입니다.
• 입지. 영광성당 북측 인근의 기존 주택지대이며, 서측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 토지 조건. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역이며, 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불)입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 박수병의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 부분을 반드시 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 보증금이 확인되면 예상 배당액을 차감한 미배당액을 최저가 51,017,000원에 더해 응찰가 상한을 다시 계산해야 합니다.
• 공가와 점유 구분. 평가서상 한 동은 공가이지만 임차인 1명이 조사됐습니다. 각 건물의 실제 점유상태를 현장에서 구분해야 합니다.
• 건물 면적 대조. 공부상 면적과 실측면적 차이가 크므로 건물 배치, 경계, 제시외 건물 포함 범위를 확인해야 합니다.
• 토지 경계 확인. 지적재조사로 토지 면적이 410㎡에서 447.1㎡로 정리됐으므로 최신 토지대장과 지적도를 대조해야 합니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 9건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당순위와 임차인 미배당액을 판단할 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 세금 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “35.84% 낙폭보다 보증금 한 줄이 더 중요하다”

이 물건은 네 차례 유찰돼 숫자상 할인폭이 큽니다. 또한 1990년 설정된 근저당권 5건은 이미 말소됐고, 2005.02.21. 말소기준 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하므로 등기상 인수액은 0원입니다.

하지만 전입일이 말소기준보다 앞선 박수병의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 이 정보가 없으면 실질취득액도, 명도 난도도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 최저가 51,017,000원은 출발점일 뿐이며, 미배당 임차보증금이 확인되는 순간 실제 매입원가는 크게 달라질 수 있습니다. 결론은 등기보다 임대차 확인이 우선인 고위험 확인형 물건입니다.