서울남부지방법원 2025타경12069. 오류동역 서측 인근의 도시형생활주택 ‘민영’ 102동 601호입니다. 전용면적 비교 기준은 29.5㎡, 건물은 지하 1층·지상 6층 철근콘크리트 구조이고 본건은 최상층인 6층입니다. 사용승인일은 2021.05.13, 전체 규모는 27세대입니다. 소유자 권태익은 2021.06.03 매매를 원인으로 거래가 270,000,000원에 취득했고, 2021.08.11 소유권이전과 민간임대주택 등기가 함께 이뤄졌습니다.
이 사건의 권리분석은 표면적인 최저가보다 한 단계 더 들어가야 합니다. 박상미는 2021.06.28 확정일자를 받고 2021.08.06 전입·점유를 개시했으며, 2023.08.01 보증금 270,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2023.08.22 국세 압류보다 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 특별매각조건이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 약 270,000,000원 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12069 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제102동 제6층 제601호 |
| 용도 / 면적 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용면적 비교 기준 29.5㎡ · 지상 6층 중 6층 |
| 건물 규모 | 27세대 · 철근콘크리트 구조 · 사용승인 2021.05.13 |
| 소유자 | 권태익 (2021.06.03 매매, 거래가 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 155,520,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부에 있던 서울서부신용협동조합의 채권최고액 4,776,000,000원 근저당권은 2021.08.06 일부포기로 이미 말소됐으므로 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 이 사건의 말소기준은 2023.08.22 남동세무서장의 국세 압류입니다. 이후 금천구·서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 박상미 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 270,000,000원 | 전입·점유 2021.08.06 확정일자 2021.06.28 배당요구 2023.08.01 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 박상미는 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당액만으로 보증금 전액이 충족되지는 않습니다.
③ 유찰돼도 실질취득이 내려가지 않는 원리
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 특별조건이 없는 일반 원칙에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가합니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 룰상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 155,520,000원 | 117,457,280원 | 272,977,280원 |
| 3회 유찰 시 | 124,416,000원 | 148,125,824원 | 272,541,824원 |
| 4회 유찰 시 | 99,532,800원 | 172,658,790원 | 272,191,590원 |
최저가는 155,520,000원에서 124,416,000원, 99,532,800원으로 내려가지만 룰상 실질취득은 각각 272,977,280원, 272,541,824원, 272,191,590원으로 보증금 270,000,000원 부근에 머뭅니다. 이 사건에서 155,520,000원이 실질취득액이 되는 이유는 오직 특별매각조건 때문입니다.
④ 시세 비교 — 수치상 57.1%, 그러나 거래가 모두 2021년
‘민영’의 유사 면적 실거래는 총 9건이며 거래 시점은 2021.06~2021.08입니다. 평균 거래가는 272,222,222원, 최신 거래는 2021.08의 275,000,000원, 범위는 250,000,000원~280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 29.97㎡ | 3층 | 275,000,000원 |
| 2021.08 | 29.62㎡ | 4층 | 280,000,000원 |
| 2021.08 | 29.9㎡ | 6층 | 280,000,000원 |
| 2021.07 | 29.62㎡ | 2층 | 275,000,000원 |
| 2021.07 | 29.9㎡ | 5층 | 280,000,000원 |
| 2021.07 | 29.9㎡ | 3층 | 280,000,000원 |
| 2021.07 | 26.63㎡ | 2층 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 29.9㎡ | 2층 | 275,000,000원 |
| 2021.06 | 26.63㎡ | 4층 | 255,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 272,222,222원 |
특별매각조건을 전제로 한 실질취득 155,520,000원은 위 평균의 57.1%입니다. 수치만 보면 차이가 크지만, 비교 거래가 모두 2021년에 집중돼 있어 이를 2026년 현재 시세로 단정할 수는 없습니다. 반대로 특별조건이 적용되지 않을 경우 룰상 실질취득 272,977,280원은 2021년 평균 272,222,222원과 거의 같은 구간입니다. 따라서 특별조건 적용 여부에 따라 가격 판단이 완전히 뒤집힙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 155,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,977,280원 |
| 1. 임차인 박상미 보증금 | 270,000,000원 | 152,542,720원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 임차인 배당액이 줄어들 수 있습니다. 압류액은 등기만으로 확정되지 않아 위 배당액에는 반영되지 않았습니다. 특별매각조건이 적용되지 않는 일반 원칙에서는 배당 감소분만큼 매수인 인수액이 증가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택인 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 구조와 실제 이용상황은 건축물대장·건축물현황도를 기초로 확인됐습니다.
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동, 지하철 1호선 오류동역 서측 인근입니다. 다세대·연립·단독·다가구주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 오류동역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 지하 1층·지상 6층 철근콘크리트 구조, 사용승인일 2021.05.13입니다. 위생·급배수·난방·승강기·CCTV 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 6m 포장도로에 접하고, 완경사의 부정형 토지입니다. 토지면적은 548㎡, 공시지가는 3,073,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 환금성. 27세대의 소규모 다세대주택이고 비교 실거래가 2021년에 집중돼 있습니다. 현재 수요와 가격을 판단하려면 오류동역 인근 유사 면적의 최신 거래를 추가 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 원본 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 조건 적용 대상 확인. 반환청구권 포기 주체와 박상미 임차권의 관계, 말소 시점 및 제출서류를 집행법원 기록과 매각 절차에서 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정 당시 폐문부재이고 임대관계가 확인되지 않았습니다. 현재 점유자, 출입 가능 여부와 인도·명도 필요성을 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 시세 재조사. 제시된 9건의 실거래는 2021.06~2021.08 거래입니다. 2026년 현재의 유사 면적 매매가와 임대수요를 별도로 비교해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.08.11 등기된 민간임대주택 관련 사항의 매각 후 처리와 말소 여부를 등기부 및 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서류와 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가가 아니라 ‘특별조건’이 가격을 만든다
이 물건은 일반적인 대항력 임차인 인수형으로만 보면 최저가 155,520,000원에 117,457,280원을 추가 부담해 실질취득이 272,977,280원이 되는 사건입니다. 3회·4회 유찰돼도 인수액이 증가하므로 총부담은 270,000,000원 부근에 머뭅니다.
그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 최종적으로 이행되면 결론이 바뀝니다. 주택도시보증공사가 박상미 임차권의 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 155,520,000원*이 됩니다. 이 금액은 2021년 실거래 평균 272,222,222원의 57.1%지만, 거래의 최신성이 부족하고 현장 점유도 확인되지 않았습니다.
권리 결론은 “조건부 해소”, 가격 결론은 “최신 시세 확인 전 보류”입니다. 입찰의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 특별매각조건이 박상미 임차권의 미배당 잔액을 완전히 소거하는지 원본 기록으로 확정하는 데 있습니다.
