의정부지방법원 2026타경5. 동두천시 생연동 스마트홈B동 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택이며 침실3·욕실2·주방·거실·발코니 등으로 이용 중입니다. 소유자 황윤태가 2023.10.20. 매매를 원인으로 2023.11.09. 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사신한은행 채권최고액 211,200,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 59,065,000원입니다. 감정가 246,000,000원에서 4회 유찰돼 감정가의 24.01%까지 내려온 상태입니다. 기록된 동일 면적 실거래는 2023.10의 250,000,000원 1건으로 현재 최저가와 큰 차이를 보이지만, 거래 표본 자체가 1건이고 거래시점도 2023.10이므로 그 한 건을 현재의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경5 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 600-22 3층301호 |
| 도로명 | 경기도 동두천시 동두천로 276-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(침실3, 욕실2, 주방, 거실, 발코니 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 제3층 제301호 · 사용승인일 2021.01.22 |
| 소유자 | 황윤태 · 2023.11.09. 소유권 이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 59,065,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 4회 / 2026.09.29 |
| 신청채권액 | 190,024,969원 |
| 외벽 표시 | 스마트홈 B동 |
① 권리 흐름 — 2023.11.09. 신한은행 근저당이 기준
등기부에는 2021년 상록신용협동조합 근저당 3건이 있었지만 2023.11.09. 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 211,200,000원입니다. 이후 근로복지공단·서희포장 주식회사· 서울보증보험주식회사·하나캐피탈 주식회사 등의 가압류와 국민건강보험공단 및 국의 압류, 신한은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크게 싸 보이지만 표본은 1건
스마트홈B동은 총 9세대이며, 대상 면적은 60.42㎡입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 2023.10, 3층, 250,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 59,065,000원은 이 거래가의 23.6%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 60.42㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 기록 평균 | 60.42㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
감정가 246,000,000원은 기록된 거래가 250,000,000원과 비슷한 수준이지만, 현재 최저가는 59,065,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭은 매우 크지만, 4회 유찰됐다는 사실도 동시에 봐야 합니다. 특히 거래 건수가 1건뿐인 9세대 다세대이므로, 단일 과거 거래와 현재 최저가의 차이를 그대로 현재 시장가치로 해석하기보다 실제 매수수요와 재매각 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,065,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,463,170원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 211,200,000원 | 57,601,830원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 67,576,480원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서희포장 주식회사 | 43,652,106원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 20,694,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 14,840,970원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 11,122,900원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 369,086,456원 중 예상 배당액은 57,601,830원이며, 미배당은 311,484,626원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 59,065,000원 | 57,601,830원 | 311,484,626원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 41,345,500원 | 40,201,281원 | 328,885,175원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 28,941,850원 | 28,020,897원 | 341,065,559원 |
추가 유찰이 진행되면 매각가격과 채권자 배당액은 더 낮아지지만, 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 신청채권액은 190,024,969원이며 현재 회차의 신청채권자 배당액은 57,601,830원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동두천중학교 북서측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다. 제반 입지조건과 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 2021.01.22입니다. 승강기·소방·난방·위생·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 동측과 서측으로 각각 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 478.0㎡, 지목 대, 준주거지역이며 공시지가는 567,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 스마트홈B동은 9세대이며 확인되는 실거래는 1건입니다. 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 확인하고 인도 가능성을 점검해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 반복 유찰 사유가 단순 가격인지, 현장·점유·상품성 문제인지 확인이 필요합니다.
- 실거래 표본 주의. 비교 가능한 거래는 2023.10의 250,000,000원 1건뿐입니다. 단일 과거 거래만으로 현재 시세를 확정하지 않는 것이 중요합니다.
- 외벽 표기 확인. 매각물건명세서에는 건물 외벽이 ‘스마트홈 B동’으로 표시되어 있다고 기재되어 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2023.11.09. 신한은행 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부와 매각물건명세서의 변경사항을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘왜 4번 유찰됐는가’가 핵심
등기 권리관계만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2023.11.09. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 59,065,000원으로 감정가 246,000,000원의 24.01%, 기록된 거래가 250,000,000원의 23.6%까지 내려왔습니다.
다만 이 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 스마트홈B동은 9세대이고 확인되는 실거래도 2023.10의 1건뿐입니다. 따라서 권리상 인수 0원과 큰 할인폭은 분명한 장점이지만, 실제 입찰 판단의 핵심은 점유·임대관계 확인, 반복 유찰 원인, 현재 매수수요와 재매각 가능성입니다. 낮은 숫자 자체보다 시장에서 다시 팔릴 수 있는 가격인지 확인하는 것이 중요합니다.
