의정부지방법원 2025타경7041. 고양시 덕양구 내유동 지디에스그린빌 에이동 3층 302호, 현재 다세대주택으로 이용되는 집합건물입니다. 권리의 출발점은 2011.09.09. 설정된 영랑새마을금고 근저당 185,900,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2022.07.04. 롯데오토리스주식회사 근저당 48,000,000원, 2025.03.13. 국의 압류, 2025.12.08. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
현재 소유자는 백차현입니다. 경매개시결정의 채권자는 속초북부새마을금고이며, 등기에는 변경 전 상호가 영랑새마을금고로 기재돼 있습니다. 청구액은 108,936,634원입니다. 등기상 후순위 권리의 승계 문제보다 더 확인할 부분은 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 임차인 안혜연의 보증금·확정일자 및 실제 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7041 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 594-4 지디에스그린빌 에이동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 통일로1170번길 105-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 백차현 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 108,936,634원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2011.09.09. 접수된 을구 1번 영랑새마을금고 근저당권입니다. 후순위인 롯데오토리스주식회사 근저당과 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류와 파주세무서장의 압류는 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안혜연 | 2011.10.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
안혜연의 전입일은 2011.10.06.로 말소기준권리인 2011.09.09. 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 우선변제 범위와 배당 여부, 현재 실제 점유 상태는 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가 49%
감정가 160,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 78,400,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 49%이며, 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 54,880,000원, 4회 유찰 38,416,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 78,400,000원 | 157,311,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 54,880,000원 | 180,407,840원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 38,416,000원 | 196,575,488원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 선순위 담보권자 측 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 감정가 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 근저당 · 영랑새마을금고 | 185,900,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 근저당 · 롯데오토리스주식회사 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 233,900,000원 가운데 예상 배당액은 76,588,800원, 미배당은 157,311,200원입니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 내유1동마을회관 북서측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 각종 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 정류장까지의 거리와 운행상태 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 내 3층 302호입니다. 외벽은 치장벽돌 쌓기 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창입니다.
- 설비. 난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있습니다.
- 도로. 건물 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 안혜연의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·우선변제 관계와 현재 실제 점유 상태를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 재확인하세요.
- 명도 확인. 인수 0원과 실제 인도는 별개입니다. 임차인 또는 소유자의 현재 점유 여부와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 160,000,000원에서 최저가 78,400,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시장가보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 배당 변동요인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금 확인 결과에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 영랑새마을금고 근저당, 롯데오토리스주식회사 근저당, 국 압류 및 경매개시결정의 존속·말소관계를 입찰 직전 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 현장 상태 확인. 차량 진입·주정차, 동측 약 6미터 포장도로, 주변 다세대주택·공장·창고· 근린생활시설 혼재 환경을 현장에서 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 인수와 점유 확인”
이 물건은 감정가 160,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 78,400,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 임차인 안혜연도 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 권리 승계만 보면 구조는 비교적 명료합니다.
다만 이 사건의 숫자에서 놓치면 안 되는 것은 두 가지입니다. 첫째, 감정가 49%는 시장가격 대비 49%라는 뜻이 아닙니다. 둘째, 임차인의 보증금과 확정일자가 미상이라 배당과 명도 조건을 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격은 별도 검증, 임차인 점유는 반드시 확인”입니다.
