서울남부지방법원 2025타경12080. 강서구 화곡동 삼성펠리체 에이동 201호, 전용 35.91㎡의 단지형다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부만 보면 선순위 임차권이 남아 있어 인수형 경매처럼 보이지만, 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 위험을 제거한다는 데 있습니다. 박길례의 전입일은 2017.02.21, 확정일자와 임대차계약일은 2022.03.14이고, 2024.03.27 보증금 173,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 현재 살아 있는 담보권이 없어 2025.09.12 강제경매개시결정이 말소기준이며, 이보다 앞선 임차권은 원칙적으로 매수인에게 승계됩니다.

현재 최저가 152,320,000원에서 집행비용 2,932,480원을 먼저 제외하면 임차인에게 149,387,520원이 배당되고, 보증금 부족액은 23,612,480원입니다. 특별매각조건이 없다면 매수인의 총 부담은 152,320,000원 + 23,612,480원으로 약 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가면 부족액이 커지므로, 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 살아 있는 선순위 임차권과 특별조건

등기부상 과거 중앙농업협동조합·우리은행·국민은행 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.09.12 강제경매개시결정입니다. 박길례의 전입과 임차권등기는 경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 따라서 특별매각조건을 배제한 원칙상 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다.

② 회차별 인수액 — 확약이 없으면 낙찰가 하락 효과가 사라진다

특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 반대로 특별매각조건이 그대로 이행되면 각 회차의 실질취득비용은 해당 회차 낙찰가로 내려갑니다. 이 사건은 최저가보다 특별매각조건의 법적 효력이 더 중요한 물건입니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 2.08억의 73.2%

전용 35.91㎡ 동일 면적의 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 193,000,000원이고, 최근 기준 평균과 최신 거래는 208,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 16.9% 높은 흐름으로, 제공된 거래에서는 하락 추세가 확인되지 않습니다.

현재 최저가이자 특별조건 적용 후 실질취득액인 152,320,000원은 최근 기준 평균 208,000,000원의 73.2%입니다. 전체 평균 193,000,000원과 비교해도 낮습니다. 다만 거래가 2건에 불과하고 최신 거래월이 2023.11이므로, 26.8%의 표면 할인율을 그대로 확정 시세차익으로 간주해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 152,320,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 임차보증금 부족액은 23,612,480원입니다. 일반 원칙상 매수인 인수액이지만, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 단지형다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 2층입니다.
• 입지. 신정초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선·5호선 환승역인 까치산역이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 설비. 위생 급·배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 약 3~4미터, 북측 약 7미터의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대로 동일 면적 거래 표본이 2건뿐이어서 대단지 공동주택보다 매도 기간과 가격 편차가 커질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 본 매각기일과 매수인에게 그대로 적용되는지 확인하세요.
• 임차권 말소 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소에 필요한 주체·서류·시점을 확인하고, 말소 완료 전 잔금·인도 일정에 반영하세요.
• 관계인 임대차 검증. 박길례는 과거 소유자입니다. 임대차계약서, 보증금 이체 내역, 주택도시보증공사의 채권 취득 및 반환청구권 포기 범위를 대조하세요.
• 가격 기준. 특별조건 적용 시 152,320,000원은 최근 기준 거래 208,000,000원의 73.2%지만, 거래 표본이 2건이므로 인근 유사 다세대의 현재 가격을 추가 확인하세요.
• 명도와 점유. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 시점을 현황조사·현장 방문으로 확인하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세가 실제 부담에 영향을 줄 수 있으므로 관계 기관과 관리 주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 특별매각조건 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “이 사건은 최저가보다 확약이 먼저다”

표면만 보면 보증금 173,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 152,320,000원을 넘어서는 전형적인 대항력 인수형입니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차의 미배당액 23,612,480원을 매수인이 승계하고, 추가 유찰이 이어질수록 인수액은 더 커집니다.

하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있습니다. 조건이 원문대로 이행되면 인수액은 실질 0원*, 실질취득은 152,320,000원으로 최근 기준 실거래 208,000,000원의 73.2%입니다. 권리와 가격 모두 매력적인 구간이 될 수 있지만, 8세대 소규모 다세대·2건의 얇은 실거래 표본·과거 소유자였던 임차인의 관계인 가능성은 남습니다. 결론은 특별조건 확인 시 가격 매력, 확인 전에는 선순위 보증금 인수형입니다.

* 특별매각조건을 적용한 실질 인수액입니다. 일반 배당 원칙에 따른 현재 회차의 미배당 보증금은 23,612,480원입니다.