의정부지방법원 2026타경47. 포천시 소흘읍 송우리 베르체 109동 3층 303호, 전용 66.08㎡ 다세대주택입니다. 2017년 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 물건이며, 소유자는 손선매입니다. 한 차례 유찰돼 감정가 149,000,000원에서 최저매각가 104,300,000원으로 내려왔습니다.
표면적인 권리 구조는 간단해 보입니다. 임차인 조사 내역이 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 선언된 말소기준권리는 2018.10.23 농협은행주식회사 근저당 148,800,000원이며, 이후 2026.01.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 2017.11.14 강동농업협동조합 근저당 1,200,000,000원의 처리 상태는 반드시 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경47 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 송우리 37-31 베르체109동 3층 303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 66.08㎡ · 4층 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 손선매 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 104,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 112,733,918원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 사용승인일 | 2017.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 근저당의 처리 확인
두 기록은 입찰 판단에 서로 다른 결과를 만듭니다. 2017년 근저당이 이 호실에서 유효하게 말소됐다면 2018년 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이 되고, 낙찰자는 선순위 근저당을 인수하지 않는 구조입니다. 반대로 2017년 근저당이 이 호실에 남아 있다면 말소기준보다 앞선 권리 문제가 생길 수 있습니다. 따라서 등기사항전부증명서의 말소 표시, 공동담보목록 제2017-1165호와 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
② 임차인 — 확인된 신고 내역 없음
| 점유자 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 없음 | 없음 | 0원 |
확인된 임차인 신고가 없어 보증금 인수나 대항력 임차인 승계는 표시되지 않습니다. 예상배당표와 회차별 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 현장 점유 상태와 전입세대 열람 결과는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 숫자는 낮지만 시세 표본이 오래되고 1건뿐이다
제공된 베르체 108동·109동 실거래 표본은 2021.06 거래 1건입니다. 전용 67.1㎡, 4층이 205,000,000원에 거래됐고, 현재 물건은 전용 66.08㎡로 면적이 유사합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 67.1㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 표본 | 66.08㎡ 대상 | 1건 | 205,000,000원 |
최저가 104,300,000원은 해당 거래가의 50.9%입니다. 금액 차이만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 거래 시점이 2021.06이고 표본도 1건뿐이어서 현재 시세를 대표한다고 보기 어렵습니다. 최근 거래의 방향이나 최근 12개월 가격대를 확인할 수 없으므로, 이 비율만으로 “시세보다 절반가량 싸다”라고 단정해 가격 가점을 주면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,260,200원 |
| 2. 근저당 · 강동농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 102,039,800원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 148,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당표 기준 총 채권액은 1,348,800,000원, 채권자 배당액은 102,039,800원, 미배당액은 1,246,760,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 배당표는 2017년 근저당의 등기상 말소 기재와 상충하므로 원본 확인 전 확정 배당으로 보면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원으로 표시
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 104,300,000원 | 102,039,800원 | 1,246,760,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 73,010,000원 | 71,295,820원 | 1,277,504,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 51,107,000원 | 49,787,074원 | 1,299,012,926원 | 0원 |
회차별 계산에서는 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액이 모두 0원으로 표시됩니다. 따라서 대항력 임차인 보증금이 낙찰가에 더해지는 인수형 구조는 아닙니다. 하지만 선순위 근저당의 말소 여부가 불명확한 상태에서 이 숫자만 믿고 실질취득액을 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하송우사거리 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물의 3층으로, 외벽은 석재붙임 등 마감, 창호는 알루미늄 샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 포장도로와 접하고, 토지는 평탄한 사다리형 다세대주택 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며, 소로2류와 접합니다. 공시지가는 547,200원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대이고 실거래 표본도 1건이어서, 매수 후 재매각 기간과 가격 변동성이 커질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2017년 근저당 말소 원문. 을구 1번의 말소 범위가 이 호실 전체인지, 공동담보 중 일부 포기가 어떤 효력을 갖는지 등기 원문으로 확인해야 합니다.
- 공동담보목록. 공동담보목록 제2017-1165호에서 이 호실의 편입·해제 상태를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서. 매수인이 인수할 선순위 권리 기재 여부와 특별매각조건을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록 여부를 직접 대조해야 합니다.
- 현재 시세. 2021.06 실거래 1건만으로 가격을 정하지 말고, 인근 유사 다세대의 현재 매물과 최신 실거래를 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 18세대 소규모 단지이므로 매도 기간과 금융기관 담보평가 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분, 당해세 및 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘권리 기록의 모순’을 정리하라
최저가 104,300,000원은 감정가의 70%이고, 2021.06 실거래 205,000,000원과 비교하면 50.9% 수준입니다. 임차인도 없고 표시된 인수액도 0원이어서 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 2017년 강동농업협동조합 근저당은 등기 흐름상 2018.10.23 말소 기재가 있는데, 배당표에서는 여전히 최우선 배당권자로 반영됩니다.
말소가 확정되면 권리는 비교적 단순해지지만, 잔존한다면 결론은 완전히 달라질 수 있습니다. 여기에 시세 자료도 2021년 단일 거래뿐이고 총 18세대 다세대라 환금성 판단의 오차가 큽니다. 따라서 결론은 “가격은 관심, 입찰은 원본 확인 후”입니다. 등기부 말소사항, 공동담보목록과 매각물건명세서가 서로 일치하는지 확인된 뒤에야 104,300,000원의 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.
