과거 권리는 모두 말소, 인수 0원 — 1회 유찰가가 최근 시세의 76.9%

의정부지방법원 2026타경70115. 의정부시 호원동 호원두산아파트 101동 20층 2005호, 전용 59.9㎡ 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트벽식구조 25층 중 20층이며 1997년 12월 15일 사용승인을 받았습니다. 감정가는 256,000,000원, 한 차례 유찰된 최저매각가는 감정가의 70%인 179,200,000원입니다.

등기부를 처음 펼치면 2001년 근저당, 세 차례의 전세권, 2010년과 2016년 근저당 등이 보여 복잡해 보입니다. 하지만 각 권리의 뒤를 끝까지 추적하면 결론은 달라집니다. 윤진호·남헌식·황용하의 전세권은 각각 2003년, 2004년, 2006년에 말소됐고, 한국외환은행·동부화재해상보험·양주축산업협동조합의 근저당도 각각 2010년, 2016년, 2020년에 말소됐습니다. 따라서 이 과거 권리들은 현재 효력이 남은 인수권리가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 인수는 0원

말소기준권리는 2020.01.20 접수된 을구 12번 국민은행 근저당 96,800,000원입니다. 그보다 앞선 권리처럼 보이는 을구 1번·2번·4번·6번·8번·11번은 모두 별도의 말소등기가 존재합니다. 현재 효력이 남아 있는 국민은행 근저당과 2022년 애큐온저축은행 근저당, 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 낙찰자가 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래보다 낮다

호원두산 동일 면적 59.43~59.9㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 195,000,000원~258,000,000원이며 평균은 233,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 6월의 225,000,000원입니다.

매수인 인수액이 0원이므로 실질취득은 최저가와 같은 179,200,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 233,000,000원보다 53,800,000원 낮고, 평균의 76.9%입니다. 최신 거래 225,000,000원과 비교해도 45,800,000원 낮습니다. 최근 표본의 최저 거래가 195,000,000원보다도 15,800,000원 낮아, 현재 회차에는 명확한 가격 여유가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)

국민은행은 등기부상 채권최고액 96,800,000원을 기준으로 계산했고, 신청채권자 애큐온저축은행은 청구액 163,982,877원을 기준으로 계산했습니다. 당해세·집행비용 확정액 등 실제 배당요소에 따라 금액은 달라질 수 있으나, 후순위 채권의 미배당은 낙찰자가 승계하는 금액이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부시 호원동 범골역 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·일반주택·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 의정부경전철 범골역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식구조 25층 건물의 20층이며, 도시가스 난방·승강기·옥내소화전·옥내외 자주식 주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 북측·동측·서측으로 각각 폭 약 10미터·8미터·6미터의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 1,903,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 430세대 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 195,000,000원부터 258,000,000원까지 편차가 있으므로 내부 상태와 층별 차이를 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소등기 재확인. 을구 3번·5번·7번·9번·10번·13번 말소등기와 현재 유효한 을구 12번·14번을 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
• 점유자 확인. 임대관계 미상인 만큼 전입세대확인서, 현황조사서, 관리사무소 확인과 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
• 가격 상한. 최근 12개월 평균 233,000,000원과 최신 거래 225,000,000원을 기준으로 내부 수리비·명도비·취득 부대비용을 차감해 응찰가 상한을 정하세요.
• 시설 상태. 1997.12.15 사용승인 건물인 만큼 급·배수, 난방, 창호, 누수, 발코니와 내부 마감 상태를 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비의 승계 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
• 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.21로 기재돼 있으므로 입찰 진행 여부와 변경·연기·매각 결과를 법원 원문에서 확인하세요.

맺으며 — 권리와 가격이 함께 맞는 회차

이 물건은 오래된 등기 이력 때문에 첫인상은 복잡하지만, 말소등기를 반영하면 구조가 단순해집니다. 과거 전세권 3건과 선순위처럼 보이는 근저당들은 이미 모두 말소됐고, 현재 남은 국민은행·애큐온저축은행 근저당은 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수는 0원, 실질취득은 최저가와 같은 179,200,000원입니다.

가격도 최근 12개월 실거래 평균 233,000,000원의 76.9%이고, 최신 거래 225,000,000원과 최근 최저 거래 195,000,000원보다 낮습니다. 권리만 깨끗하고 가격은 비싼 신건이 아니라, 한 차례 유찰을 거치며 가격 메리트까지 생긴 사례입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이므로, 최종 판단은 실제 점유와 내부 상태를 확인한 뒤 내려야 합니다. 결론은 권리 합격, 가격 경쟁력 있음, 점유·수리 상태 확인 후 입찰가 결정입니다.