최근 실거래 평균의 63.9%, 인수 0원 — 양주푸르지오 107동 102호

의정부지방법원 2026타경70207. 양주시 덕계동 양주푸르지오 107동 1층 102호, 전용 84.9097㎡ 아파트입니다. 감정가는 243,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 170,100,000원입니다. 매수인이 승계하는 임차보증금이나 별도 인수액은 0원으로 계산되어, 실질취득액도 최저가와 같은 170,100,000원입니다.

가격 비교의 기준은 과거 전체 평균이 아니라 동일 면적의 최근 거래입니다. 2026년 5월부터 7월까지 확인된 12건의 평균은 266,041,666원, 최신 거래는 265,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 63.9%로, 최근 거래 범위 240,000,000원~320,000,000원보다 낮습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 인수 계산은 0원

임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 임차권등기 신고가 없어 임차보증금 승계 위험은 확인되지 않습니다. 말소기준은 2016.09.27 접수된 현대캐피탈 근저당권 144,000,000원이며, 이후 현대캐피탈 추가 근저당 21,600,000원, 앤알캐피탈대부 근저당 195,000,000원과 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 63.9%

양주푸르지오 동일 면적 84.91㎡의 2026년 5월~7월 실거래 12건입니다. 전체 12건이 최근 12개월 표본이며 평균은 266,041,666원, 최신 거래는 2026년 7월 265,000,000원입니다.

실거래 최저는 240,000,000원, 최고는 320,000,000원입니다. 이 물건과 같은 1층 거래도 2026년 6월 240,000,000원, 2026년 7월 290,000,000원으로 확인됩니다. 현재 실질취득액 170,100,000원은 최근 12개월 평균의 63.9%이며, 최신 거래 265,000,000원과 실거래 최저 240,000,000원보다도 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)

채권총액 473,800,000원 중 채권자 예상배당액은 166,918,600원이며, 미배당액은 306,881,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 회차별 배당 부족액

유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 306,881,400원에서 357,196,981원, 392,351,283원으로 증가합니다. 다만 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어, 채권자의 미회수액이 매수인 부담으로 전환되지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 1층 102호입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 입지. 도둔초등학교 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 1호선 덕계역이 위치합니다. 교통상황은 보통입니다.
• 단지. 양주푸르지오는 498세대, 2006.02.28 사용승인 단지입니다. 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 892,900원/㎡입니다. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
• 현장 표시. 현장방문 당시 출입문의 호수 표지판이 소실된 것으로 확인됐으므로, 현장에서 107동 102호의 위치와 현황을 직접 확인해야 합니다.
• 임대관계. 임대관계는 미상이나 별도 임차인 신고는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 국민은행 근저당 말소 확인. 을구 1번 근저당과 을구 3번 말소등기의 현재 효력을 등기사항전부증명서 원본으로 대조하세요.
• 매각물건명세서 확인. 매수인이 인수할 권리 0원 여부와 말소기준권리 기재를 최신 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 1층 가격 보정. 동일 면적 1층 거래가 240,000,000원과 290,000,000원으로 확인되므로, 내부 상태·향·수리비를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
• 호수 현장 확인. 출입문 호수 표지판 소실 사항이 있으므로 동·호수와 전유부분을 현장에서 대조하세요.
• 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 평가됐으므로 실제 점유자와 점유 원인을 현황조사서 및 현장에서 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — 가격은 유리하지만, 말소 확인이 선행돼야 한다

현재 최저매각가이자 실질취득액은 170,100,000원으로, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 266,041,666원의 63.9%입니다. 최신 거래 265,000,000원, 실거래 최저 240,000,000원보다도 낮고, 임차인 보증금이나 별도 권리 인수액도 0원입니다.

다만 가격 차이만 보고 바로 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 2006년 설정된 국민은행 근저당권과 2016년 말소등기의 관계가 권리분석의 핵심 확인사항입니다. 원본에서 말소가 명확히 확인된다면 인수 0원과 최근 시세 대비 낮은 실질취득액이 동시에 성립하는 물건입니다. 결론은 가격은 합격, 등기 말소 확인 후 입찰입니다.