실질취득은 최근 시세의 71.4%, 인수 0원 — 다만 선행 금지사항등기 확인

의정부지방법원 2026타경70228. 양주시 덕계동 회천베네스트하우스 2110동 7층 703호, 전용 84.65㎡ 아파트입니다. 감정가는 466,000,000원, 1회 유찰 뒤 최저매각가는 감정가의 70%인 326,200,000원입니다. 조사·신고된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이므로, 권리 인수 때문에 실질취득비가 늘어나는 구조는 아닙니다.

가격만 보면 간격이 큽니다. 동일 단지 유사 면적 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 456,583,333원, 최신 거래는 460,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 71.4%로, 감정가뿐 아니라 실거래 범위보다도 낮습니다. 다만 이 물건은 2024년 1월 9일 소유권보존 당시 한국토지주택공사 외의 자에게 일정 기간 소유권을 이전할 수 없다는 금지사항이 부기되어 있습니다. 이 등기가 경매매각에서 어떻게 처리되는지 확인하지 않고 가격만 보고 접근해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 선행 금지사항은 별도 확인

임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 임차보증금이나 권리는 0원입니다. 말소기준권리는 2024년 3월 5일 접수된 우리은행 근저당권 82,500,000원이며, 같은 날 뒤이어 설정된 우리은행 근저당권 247,500,000원, 2025년 김재윤 가압류 53,000,000원, 2026년 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 71.4%

회천베네스트하우스 동일 면적대의 최근 실거래 12건입니다. 실거래 범위는 400,000,000원~480,000,000원, 최근 12개월 평균은 456,583,333원이며 최신 거래는 2026년 5월 460,000,000원입니다.

현재 최저가이자 실질취득액은 326,200,000원입니다. 임차보증금이나 별도 인수액이 없어 최저가에 인수금액이 더해지지 않으며, 최근 12개월 실거래 평균의 71.4%입니다. 실거래 최저액 400,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮아, 금지사항등기의 처리 문제가 해소된다는 전제에서는 가격상 검토할 간격이 있는 회차입니다.

③ 예상배당표 (매각가 326,200,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용과 선순위 우리은행 근저당권 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 채권자 전체 미배당액은 157,326,790원이나, 이는 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 덕계역(1호선) 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 덕계역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 29층 아파트 중 7층이며, 위생·급배수·승강기·냉난방·도시가스·소화설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 내 포장도로가 개설되어 있고 북서측으로 왕복 6차선 도로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 포함되며 대로3류와 중로2류에 접합니다.
• 공시지가. 1,314,000원/㎡이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2023년 준공, 995세대 아파트로 최근 12개월 동안 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 금지사항등기 원문 확인. 주택법 제64조 관련 전매제한이 경매매각과 소유권이전등기에 미치는 영향을 매각물건명세서·등기부 원문으로 확인하세요.
• 매각기일 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.21이므로 매각 여부, 유찰 여부와 변경된 최저가를 법원 공고에서 다시 확인하세요.
• 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 현장조사 당시 이해관계인의 폐문·부재로 내부와 실제 점유관계가 확인되지 않았습니다.
• 내부 상태 재확인. 감정평가 시 내부를 확인하지 못해 건축물 현황도상 평면도와 실제 내부구조가 다를 수 있습니다.
• 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 미납 관리비를 확인하세요.
• 응찰가 상한 설정. 최근 실거래 최저 400,000,000원, 평균 456,583,333원, 최신 거래 460,000,000원을 기준으로 취득 부대비용과 내부 상태를 반영하세요.
• 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 157,326,790원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.

맺으며 — “가격은 매력적이지만, 선행등기가 관문”

이 물건의 숫자는 분명합니다. 감정가 466,000,000원, 1회 유찰 최저가 326,200,000원, 매수인 인수 0원. 실질취득액은 최근 12개월 실거래 평균 456,583,333원의 71.4%이므로 가격상 간격이 있습니다. 임차인 인수 위험도 확인되지 않습니다.

그러나 최종 판단을 가르는 것은 할인율이 아니라 2024년 1월 9일 금지사항등기입니다. 이 선행등기의 매각 후 처리와 소유권이전 가능 여부가 명확히 확인되어야 비로소 현재 최저가의 의미가 살아납니다. 결론은 가격은 합격권, 권리는 조건부 확인입니다. 금지사항이 해소되는 구조라면 가격 경쟁력이 있지만, 확인되지 않은 상태에서는 낮은 최저가만으로 입찰을 결정하기 어렵습니다.