서울남부지방법원 2025타경12084. 서울 강서구 등촌동 더봄힐 2층 203호, 대상면적 29.08㎡의 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2019년부터 점유·전입한 임차인 오서택의 주택임차권입니다. 임차보증금은 264,000,000원이고 주민등록일자는 2019.11.15, 점유개시는 2019.11.16입니다. 임차권등기는 2023.11.29 접수됐으며, 말소기준인 2024.01.04 주식회사 창건 가압류보다 앞서기 때문에 원칙적으로 매각만으로 소멸하지 않습니다.
일반적인 매각이라면 이 임차권은 낙찰가와 별개로 매수인이 떠안는 구조입니다. 현재 최저가 187,520,000원보다 임차보증금 264,000,000원이 더 크고, 예상배당표에서도 임차인 배당액은 0원으로 계산돼 보증금 전액 264,000,000원이 인수 대상입니다. 그러나 이 사건에는 이를 뒤집는 특별매각조건이 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 해당 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12084 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 365-69 더봄힐 제2층 제203호 도로명: 서울특별시 강서구 공항대로58나길 10-20 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 29.08㎡ · 6층 건물 내 2층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2019.06.07 · 총 18세대 |
| 소유자 | 김광집 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 187,520,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준권리는 2024.01.04 접수된 갑구 4번 주식회사 창건 가압류입니다. 그 뒤의 장춘화·김종군·이영환·푸른상호저축은행·상상인저축은행 가압류와 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 오서택의 주택임차권이며, 특별매각조건이 없다면 매수인이 인수하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 오서택 실제 임차인 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 전입 2019.11.15 점유 2019.11.16 배당요구 2023.11.29 | 264,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 원칙상 전액 인수 특별매각조건상 실질 0원* |
임대차계약일자는 2019.10.18과 2021.09.29이며, 보증금은 최초 249,000,000원에서 2021.09.29에 15,000,000원이 증액돼 총 264,000,000원입니다. 등기부에는 최초 보증금의 확정일자 2019.10.29와 증액분 확정일자 2021.09.30이 기재돼 있지만, 제공된 예상배당표는 우선변제권이 없는 것으로 계산해 임차인 배당액을 0원으로 두고 있습니다.
* 실질 인수 0원은 특별매각조건에 따라 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다. 특별매각조건을 적용하지 않은 등기 원칙상 인수액은 264,000,000원입니다.
③ 가격 구조 — 64% 할인보다 먼저 볼 조건
감정가는 293,000,000원이고 현재 최저가는 187,520,000원으로 감정가의 64%입니다. 숫자만 보면 105,480,000원 낮아졌지만, 동일 면적의 검증 가능한 실거래 비교자료가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 볼 수 없습니다. 특히 18세대 규모의 다세대주택은 호별 상태와 임대차·대출 여건에 따라 가격 차이가 날 수 있어 실제 거래사례 확인이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 64% | 187,520,000원 | 184,094,720원 | 773,510,150원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 150,016,000원 | 147,115,776원 | 810,489,094원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 120,012,800원 | 117,532,621원 | 840,072,249원 | 0원* |
④ 예상배당표 (매각가 187,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,425,280원 |
| 인수. 임차인 오서택 보증금 | 264,000,000원 | 0원 실질 인수 0원* |
| 2. 가압류 · 주식회사 창건 | 336,268,020원 | 184,094,720원 |
| 3. 가압류 · 장춘화 | 44,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김종군 | 3,336,850원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이영환 | 110,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 푸른상호저축은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 상상인저축은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 264,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 957,604,870원 중 채권자 배당액은 184,094,720원, 미배당액은 773,510,150원입니다. 집행비용은 3,425,280원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 입지. 등촌역 북서측 인근으로 오피스텔·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 등촌역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층 203호이며 사용승인일은 2019.06.07입니다.
- 토지. 2필지 일단의 주거용 건부지로 남서측 포장도로와 접하며, 토지면적은 218㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대주택이고 동일 면적 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 입찰 전 인근 다세대 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기 주체·범위와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 시점과 필요한 서류를 집행법원에 확인하세요.
- 오서택 점유 확인. 임차권등기가 말소돼도 현재 점유 여부에 따라 인도·명도 절차가 남을 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 등촌동 인근의 면적·연식·층이 유사한 다세대 실거래를 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 18세대 건물이므로 관리 상태, 공용부, 주차, 대출 가능 여부와 매수 수요를 현장에서 점검하세요.
- 세금·관리비. 부천시 압류와 미반영 당해세, 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 공항·군사시설 관련 제한이 실제 취득과 이용에 미치는 영향을 관할기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 이후 절차를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 2.64억”을 지우는 조건이 핵심
이 물건의 등기 원칙은 단순하지만 위험합니다. 말소기준보다 앞선 오서택의 주택임차권이 있고, 예상배당표상 보증금 264,000,000원이 전혀 배당되지 않아 원칙대로라면 매수인이 전액 인수합니다. 현재 최저가만 더하면 가격 구조가 왜곡되므로, 특별매각조건이 없다면 감정가의 64%라는 할인은 투자 메리트가 될 수 없습니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 이 조건이 정확히 이행되면 실질취득액은 187,520,000원*, 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 결론은 “조건부 권리 해소, 가격은 별도 검증”입니다. 특별매각조건의 법적·절차적 이행을 확인한 뒤, 실거래 비교와 현장 조사를 통과해야 비로소 입찰가를 정할 수 있습니다.
