147,000,000원
의정부지방법원 2026타경70269. 의정부시 민락동 송산팰리스 204동 10층 1002호, 전용 49.86㎡ 아파트입니다. 소유자 홍응표가 2007년 64,710,000원에 취득한 뒤 같은 날 국민은행 근저당 32,500,000원을 설정했고, 이후 우리은행 근저당 36,000,000원과 기술신용보증기금 근저당 120,000,000원이 추가됐습니다. 말소기준권리는 2007.10.18. 국민은행 근저당이며 그 뒤의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 원칙적으로 소멸합니다.
배당 시뮬레이션상 최저가 147,000,000원에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액도 147,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 187,083,333원보다 40,083,333원 낮고, 2026년 7월 최신 거래 195,000,000원보다 48,000,000원 낮습니다. 다만 가격 차이만으로 입찰을 결정하기보다는 세금 압류와 공매공고의 현재 효력부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70269 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 731-2 송산팰리스 204동 10층 1002호 도로명주소: 경기도 의정부시 효자로 25 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.86㎡ · 철근콘크리트벽식조 15층 중 10층 |
| 사용승인 | 2002.06.03 |
| 소유자 | 홍응표 (2007.10.18. 거래가 64,710,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 기술보증기금 / 92,691,675원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없지만 압류 이력이 길다
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 전입세대는 현황조사서·매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다. 현재 자료상 대항력 있는 임차보증금이나 임차권등기 인수액은 없으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 가격은 최근 평균의 78.6%
송산팰리스(송산주공2단지)는 835세대, 2002.06.03. 사용승인 단지입니다. 전용 49.86㎡를 중심으로 한 최근 12개월 거래 12건의 평균은 187,083,333원이고, 거래 범위는 170,000,000원~207,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.86㎡ | 14 | 195,000,000원 |
| 2026.06 | 49.86㎡ | 6 | 182,500,000원 |
| 2026.05 | 49.86㎡ | 7 | 194,000,000원 |
| 2026.05 | 49.86㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 49.86㎡ | 17 | 175,000,000원 |
| 2026.04 | 49.58㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 49.86㎡ | 4 | 207,000,000원 |
| 2026.03 | 49.86㎡ | 15 | 184,000,000원 |
| 2026.01 | 49.86㎡ | 5 | 192,500,000원 |
| 2026.01 | 49.86㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2025.12 | 49.86㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 49.86㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 187,083,333원 |
현재 최저가 147,000,000원은 최근 12개월 평균의 78.6%이며, 실거래 최저 170,000,000원보다도 23,000,000원 낮습니다. 최신 거래 195,000,000원과 비교하면 75.4% 수준입니다. 감정가 210,000,000원은 최근 거래 최고가 207,000,000원보다 높았지만, 1회 유찰로 실질취득액이 최근 거래 구간 아래로 내려왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,858,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 근저당 · 기술신용보증기금 | 120,000,000원 | 75,642,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 13,458,316원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 201,958,316원 중 144,142,000원이 배당되고, 미배당액은 57,816,316원입니다. 당해세와 실제 체납세액에 따라 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있으나, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부경전철 어룡역 북동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교와 공원이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 어룡역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 단지 규모. 송산팰리스(송산주공2단지)는 835세대이며, 2002.06.03. 사용승인된 아파트입니다.
- 도로. 단지 남측 왕복 4차선 도로, 동측 약 8m 도로와 북측 약 6m 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·송산지구 지구단위계획구역·과밀억제권역이며 역사문화환경보존지역과 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 아파트 부지이며 공시지가는 1,529,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 12개월 동일 면적 중심 거래가 12건 확인되고 거래가격은 170,000,000원~207,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대확인서, 현황조사서와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 등 압류의 체납액과 법정기일, 해당 부동산에 관한 당해세 여부를 확인하세요.
- 공매 진행 확인. 2013.09.11. 한국자산관리공사 공매공고와 현재 법원경매의 관계, 공매 종결·취소 여부를 확인하세요.
- 입찰가 상한. 최근 12개월 평균 187,083,333원, 최신 거래 195,000,000원과 내부 상태·수리비를 함께 반영하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비가 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리사무소에서 확인하세요.
- 배당표 변동. 예상배당은 당해세·실제 채권잔액 등에 따라 바뀔 수 있으며 채권최고액과 실제 채권액은 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 공매 진행 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이고, 확인 과제는 명확하다
이 물건의 장점은 숫자로 선명합니다. 1회 유찰된 최저가 147,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 187,083,333원의 78.6%이고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준권리 이후의 등기 권리도 매각으로 원칙적으로 정리됩니다.
반면 등기 이력은 단순하지 않습니다. 국세·지방세 등 압류가 반복됐고 공매공고 부기등기도 존재합니다. 신고된 임차인은 없지만 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 결론은 “가격은 합격, 원본 확인 후 입찰”입니다. 당해세·점유·공매 진행 상태가 해소된다는 전제에서, 현재 회차는 최근 실거래 대비 가격 여유를 확보한 구간입니다.
