의정부지방법원 2026타경70306. 사건의 핵심은 3회 유찰이나 4,851만원이라는 숫자가 아닙니다. 을구 1번 임차권자 박채리는 2022.11.03 전입·점유를 시작했고, 임차보증금은 105,000,000원입니다. 등기부상 임차권등기는 2024.11.13 접수됐으며, 이 임차권은 말소기준으로 제시된 2026.02.11 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조로, 현재 매각가에서 배당받지 못하는 보증금은 매수인이 인수하게 됩니다.
그래서 이 물건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 경매”와 다릅니다. 현재 회차 예상배당에서 임차인에게 47,236,820원이 배당되고 부족분 57,763,180원이 매수인 인수로 남습니다. 4회 유찰 시 인수액은 67,290,544원, 5회 유찰 시에는 74,912,435원으로 증가합니다. 낙찰가가 내려가도 임차보증금 부족분이 커져 실질취득은 보증금 약 1.05억원 수준에서 고정되는 구조이므로, 최저가 48,510,000원만 보고 가격 메리트가 크다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70306 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 166-4 의정부 디베뉴스타 13층 1308호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중임 · 지상24층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 김정원 · 2020.08.21 소유권이전 · 거래가액 114,810,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 싸 보이는 최저가보다 임차권이 먼저다
말소기준으로 제시된 권리는 2026.02.11 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 박채리의 전입·점유는 2022.11.03이고 임차권등기는 2024.11.13입니다. 따라서 이 임차보증금은 경매개시결정보다 선행하며, 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 배당요구도 확인되고 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각대금으로 보증금 전액을 회수할 수 없어 미배당액이 매수인에게 넘어갑니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박채리 | 1308호 전부 | 2022.11.03 | 2024.11.07 경정등기 2022.10.12 | 105,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
② 시세 비교 — 4,851만원이 아니라 약 1.05억원과 비교
의정부디베뉴스타의 비교 면적은 18.51㎡이고 확인된 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 93,166,666원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 88,333,333원, 최신 2025.12 거래는 85,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거보다 -9.9%로 낮아졌습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 18.34㎡ | 14 | 85,000,000원 |
| 2025.11 | 18.51㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2025.02 | 16.87㎡ | 16 | 100,000,000원 |
| 2024.03 | 20.01㎡ | 22 | 109,000,000원 |
| 2023.04 | 18.67㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2022.07 | 18.51㎡ | 11 | 95,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 88,333,333원 |
최저가 자체는 최근 12개월 평균의 54.9%지만, 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 실질취득 기준은 약 105,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 88,333,333원과 최신 거래 85,000,000원보다 모두 높은 수준입니다. 더구나 최근 거래 추세가 -9.9%이므로, 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거가 없습니다.
③ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 48,510,000원 | 57,763,180원 | 낙찰가보다 임차보증금 인수 구조가 핵심 |
| 4회 유찰 시 | 38,808,000원 | 67,290,544원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 5회 유찰 시 | 31,046,400원 | 74,912,435원 | 실질취득은 보증금 수준에서 유지 |
④ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,180원 |
| 1. 임차인 박채리 보증금 | 105,000,000원 | 47,236,820원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 임차인 보증금 중 57,763,180원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상 배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의초등학교 서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무시설·오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고, 인근 시내버스정류장 및 지하철 1호선 의정부역을 이용할 수 있는 입지입니다.
- 이용상태. 매각물건명세서 비고와 감정평가 모두 오피스텔로 이용중으로 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상24층 건물 중 13층 1308호이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역이며 동측 평화로와 서측 소로에 접합니다. 공시지가는 3,582,000원/㎡입니다.
- 단지 거래. 의정부디베뉴스타는 199세대, 2020.05.22 준공이며 확인된 실거래는 6건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 48,510,000원만 보지 말고 대항력 임차보증금 105,000,000원을 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 회차가 더 내려가도 구조는 동일. 4회·5회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액은 각각 67,290,544원·74,912,435원으로 증가합니다.
- 임차권 원문 대조. 최초 등기와 경정등기의 확정일자 기재가 다르므로 임차권등기명령·등기부·매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 93,166,666원보다 최근12개월 평균 88,333,333원, 최신 거래 85,000,000원과 -9.9% 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 원본 확인. 배당표는 집행비용 추정과 미반영 항목이 있어 실제 배당 및 인수액이 달라질 수 있으므로 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.
맺으며 — “4,851만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건은 최저가만 보면 감정가 99,000,000원에서 48,510,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금이 105,000,000원이고 현재 회차 미배당 인수액이 57,763,180원이라, 실질취득 판단은 약 1.05억원을 기준으로 해야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 88,333,333원, 최신 거래는 85,000,000원이고 최근 추세도 -9.9%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 높은 할인율이 아니라 선순위 임차보증금 인수와 최근 시세 이상의 실질취득비용입니다. 유찰이 더 진행돼도 인수액이 커지는 구조이므로, 단순히 다음 회차를 기다리는 것만으로 가격 문제가 해결되지는 않습니다.
