최저가가 내려가도 실질취득가는 내려가지 않는다 — 의정부 디베뉴스타 1308호

의정부지방법원 2026타경70306. 의정부동 의정부 디베뉴스타 13층 1308호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 99,000,000원입니다. 하지만 임차권자 박채리의 보증금은 105,000,000원이고, 전입일 2022.11.03은 말소기준일 2026.02.11보다 앞섭니다. 등기상 임차권도 매각으로 소멸하지 않는 것으로 정리돼 있어, 낙찰대금에서 전액 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 떠안는 구조입니다.

현재 99,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 2,182,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 96,818,000원이 배당되고, 보증금 부족분 8,182,000원이 남습니다. 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가는 107,182,000원입니다. 보증금보다 낙찰가가 낮아질수록 배당액은 줄고 인수액은 늘기 때문에, 추가 유찰이 생겨도 총 취득 부담은 105,000,000원 보증금과 집행비용 수준에 묶입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다

말소기준은 2026.02.11 강제경매개시결정입니다. 박채리의 임대차계약일 2022.10.12, 주민등록일·점유개시일 2022.11.03, 임차권등기일 2024.11.13이 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 회수하지 못하는 보증금 부족분이 매수인에게 인수되는 것으로 계산됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 박채리 1명입니다. 을구 1-2 경정등기는 별도 임차인이나 보증금 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 기재돼 있으며, 배당표에서는 임차인 배당 이후 순위의 별도 채권자로 표시됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 실질취득가

의정부디베뉴스타의 유사 면적 실거래는 6건이며 전체 평균은 93,166,666원입니다. 그러나 최근 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 88,333,333원, 최신 거래는 2025.12의 85,000,000원이고, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -9.9%입니다.

최저가 99,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 112.1%입니다. 여기에 임차보증금 부족분을 더한 실질취득가 107,182,000원은 최근 12개월 평균보다 18,848,667원 높고, 비율로는 121.3%입니다. 최신 거래 85,000,000원보다도 22,182,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 2.2%로 추정된 금액입니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동

매각가가 99,000,000원에서 63,360,000원까지 낮아지는 시나리오에서도 실질취득가는 107,182,000원에서 106,540,480원으로만 변합니다. 낙찰가는 35,640,000원 낮아지지만 임차보증금 인수액이 34,998,480원 늘어나기 때문입니다. 즉 이 물건의 가격 기준은 최저매각가가 아니라 보증금 105,000,000원과 집행비용을 합친 실질 부담입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경의초등학교 서측 인근이며, 각종 근린생활시설·업무시설·오피스텔이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 원활하고, 인근 시내버스정류장과 지하철 1호선 의정부역을 이용할 수 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측으로 대로인 평화로, 서측으로 소로에 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 24층 건물의 13층으로, 위생·급배수·승강기·화재탐지·주차설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 평지·부정형 토지이며, 토지면적은 1,075.4㎡, 공시지가는 3,582,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당하며 대로3류와 소로2류에 접합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없는 것으로 평가됐고, 임대관계는 미상으로 기재됐습니다.
• 거래 흐름. 유사 면적 거래는 6건이며 최근 거래 추세가 이전 거래보다 9.9% 낮아진 상태입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 배당 후 미반환 보증금 확인. 현재 계산상 인수액은 8,182,000원이지만 당해세 등 실제 배당 변수를 반영한 최종 부족분을 확인해야 합니다.
• 임차권 경정 원본 확인. 2025.03.26 확정일자 경정결정과 임차권등기명령 원본을 대조해야 합니다.
• 점유 상태 확인. 임차권등기 이후 실제 점유·퇴거·열쇠 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 실질취득가로 상한 설정. 응찰가에 매수인 인수액을 더한 금액을 최근 12개월 평균 88,333,333원과 최신 거래 85,000,000원에 비교해야 합니다.
• 용도 원본 대조. 사건상 근린시설 표시와 오피스텔 이용 상태를 건축물대장·매각물건명세서·감정평가서 원본에서 확인해야 합니다.
• 매각 결과 확인. 매각기일 2026.07.21의 결과와 후속 절차를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 점검해야 합니다.

맺으며 — 최저가가 아니라 보증금이 가격을 결정한다

이 물건은 감정가와 최저가가 99,000,000원이지만, 대항력 있는 박채리의 보증금 105,000,000원이 낙찰가를 웃돕니다. 현재 회차에서는 8,182,000원을 인수해 실질취득가가 107,182,000원이 되고, 추가 유찰 시에는 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 커져 총 부담이 106,540,480원~107,182,000원 수준에 머뭅니다.

최근 12개월 거래 평균은 88,333,333원, 최신 거래는 85,000,000원이며 최근 추세도 -9.9%입니다. 따라서 이 물건은 표면 최저가보다 권리 인수와 최근 하락 시세를 먼저 봐야 하는 유형입니다. 권리 위험과 가격 부담이 동시에 존재하므로, 최저가 하락을 할인으로 착각해서는 안 됩니다.