의정부지방법원 2025타경62963. 고양시 덕양구 고양동 그린파크 101동 3층 302호로, 감정평가상 공부 용도는 공동주택(도시형생활주택), 토지 이용상태는 다세대주택·도시형생활주택 건부지입니다. 현재 소유자는 이범섭이고, 2025.04.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 이후 2025.05.02 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
핵심은 등기부 을구 6번의 김윤구 주택임차권입니다. 주민등록일과 점유개시일은 2020.01.30, 임대차계약은 1차 2019.11.02·2차 2021.12.31, 확정일자는 각각 2019.11.08·2022.02.08이며 보증금은 1차 135,000,000원에서 2차 140,000,000원으로 증액됐습니다. 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 등기 데이터상 임차권도 매각으로 자동 소멸하는 권리로 처리돼 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62963 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 고양동 1132-1 그린파크 101동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 5층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 이범섭 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 86,240,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 확약이 승부처
과거 벽제농업협동조합 근저당권과 주식회사하이플러스대부 근저당권, 주식회사무궁화신탁의 신탁등기는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 중심은 2020.01.30부터 전입·점유한 김윤구와 2024.02.21 등기된 주택임차권입니다. 말소기준인 2025.04.22보다 앞선 점유이므로 단순히 “경매로 지워지는 임차인”으로 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 확약 반영 시 승계 0원
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤구 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.01.30 | 140,000,000원 1차 135,000,000원 | 대항력 有 말소기준 이전 전입·점유 | 확정일자 존재 2019.11.08 / 2022.02.08 | 실질 0원* 주택도시보증공사 확약 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 김윤구의 승계인으로 표시되어 있으므로 별도 임차인으로 세거나 보증금을 추가 합산하지 않습니다. 김윤구는 2024.02.21 임차권등기와 함께 배당요구가 확인됩니다.
* 확약을 배제한 단순 인수형 룰만 적용하면 최종 보증금 140,000,000원이 현재 최저가 86,240,000원보다 크므로 낙찰가 기준 차액은 53,760,000원입니다. 다만 본건은 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의한다는 확약을 제출했으므로 김윤구 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 배당 시뮬레이션상 신청채권자의 미배당액은 집행비용 차감 후 55,712,320원입니다.
③ 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 86,240,000원으로 감정가 176,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 물건의 가격 판단에서 확실히 말할 수 있는 것은 확약 반영 실질취득액이 현재 최저가와 같은 86,240,000원이라는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,952,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 84,287,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 140,000,000원 중 84,287,680원이 배당되고 55,712,320원이 미배당됩니다. 다만 김윤구 임차권에 관해서는 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 확약이 있으므로, 이 미배당액을 그대로 매수인 인수액으로 보지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목암초등학교 남측 인근으로, 주위는 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 공동주택(도시형생활주택)이며, 토지는 공동주택(다세대주택·도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호이며 기본 위생·급배수·승강기·난방설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·일단의주택단지조성사업지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.01.30 확약서에서 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 김윤구 임차권 전체에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 낙찰 후 확약 내용에 따라 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명. 김윤구와 승계인 주택도시보증공사의 권리를 중복 계산하지 마십시오. 보증금은 최종 140,000,000원입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.21 등기된 민간임대주택 표시의 매각 후 처리 상태를 등기 원문과 관계 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰·감정가 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 인근 다세대·도시형생활주택 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 변동요인. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약서가 더 중요하다
이 물건은 감정가 176,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 86,240,000원까지 내려왔습니다. 그러나 숫자만 보고 단순 저가 물건으로 분류하면 핵심을 놓칩니다. 김윤구는 말소기준보다 앞선 2020.01.30 전입·점유의 대항력 임차인이고 최종 보증금은 140,000,000원입니다. 일반적인 인수형 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 잔존 보증금 위험이 커지는 사건입니다.
다만 본건에는 결정적인 예외가 있습니다. 김윤구의 승계인 주택도시보증공사가 배당 부족분의 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 그대로 반영하면 김윤구 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득액은 86,240,000원입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “낙찰가가 감정가의 몇 %냐”보다 확약서가 원문 그대로 유효하게 적용되고 임차권 말소까지 실행되는지입니다. 가격은 별도 시세 검증이 필요하고, 권리는 확약 확인이 완료되어야 비로소 정리됩니다.
