의정부지방법원 2026타경70329. 동두천역 서측 인근의 신창비바패밀리1단지 105동 10층 1002호 아파트입니다. 소유자 오세환은 2021.09.01. 거래가 278,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 198,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기 이력에는 국민은행·중소기업은행·한국스탠다드차타드은행·삼성생명보험·한국주택금융공사와 김정화 전세권 등 오래된 권리가 다수 보이지만, 각 권리는 후속 말소등기로 정리됐습니다. 따라서 과거 등기일이 말소기준보다 빠르다는 이유만으로 이를 매수인이 떠안는 권리로 계산하면 안 됩니다. 현재 남아 있는 우리은행 근저당 이후의 서일산업 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70329 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 동두천동 524 동두천신창비바패밀리1단지 105동 10층 1002호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 15층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 오세환 (2021.09.01. 소유권이전 · 거래가 278,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 182,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유제십육차유동화전문유한회사(양도전: 우리은행) / 182,856,214원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 단지 | 신창비바패밀리(1단지) · 409세대 · 사용승인 2009.12.29. |
① 권리 흐름 — 과거 권리와 현재 권리를 분리해야 한다
핵심은 과거 선순위 권리의 말소 여부입니다. 김정화의 전세금 100,000,000원 전세권은 2014.05.02. 해지로 말소됐고, 국민은행·한국스탠다드차타드은행·삼성생명보험 및 한국주택금융공사로 이전된 근저당권도 2021.09.01. 이전까지 모두 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2021.09.01. 우리은행 근저당권이며, 이를 기준으로 뒤에 설정된 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 94.6%는 큰 할인으로 보기 어렵다
신창비바패밀리1단지의 최근 12개월 실거래 12건은 전용 84.87㎡와 101.45㎡ 거래가 함께 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 192,333,333원, 최신 거래는 2026.06. 전용 84.87㎡ 6층의 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.87㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 13 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 101.45㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 101.45㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 8 | 157,000,000원 |
| 2026.02 | 101.45㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2025.11 | 84.87㎡ | 13 | 186,000,000원 |
| 2025.11 | 84.87㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2025.09 | 84.87㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 192,333,333원 |
최저가이자 실질취득액인 182,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.6%이고, 최신 거래 190,000,000원보다는 낮습니다. 하지만 최근 거래 최저액이 157,000,000원이고 전용 84.87㎡ 거래도 175,000,000원·180,000,000원에 다수 형성돼 있어, 182,000,000원을 단순히 “시세보다 매우 싸다”고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당 흐름 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 채권자 배당 합계 | 1,657,671,090원 | 178,652,000원 |
| 미배당 채권 합계 | 1,479,019,090원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,348,000원을 제외한 178,652,000원이 채권자 배당 재원으로 계산되며, 소유자 잔여는 0원입니다. 등기 이력에는 이미 말소된 과거 담보권도 다수 존재하므로 실제 배당순위와 금액은 현재 유효 권리, 조세채권 및 배당요구 내역을 기준으로 다시 확정해야 합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동두천역(1호선) 서측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·다세대주택·공장·창고가 혼재하며 제반 입지여건은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 동두천역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 10층으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배와 일부 타일, 창호는 샷시 마감이며 관리상태는 대체로 무난합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 주차설비, 소화전 및 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 12미터 내외, 서측 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며, 공시지가는 402,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 409세대 아파트 단지이나 최근 실거래가 157,000,000원부터 260,000,000원까지 넓게 분포해 면적·층별 가격 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 확인. 과거 선순위 근저당권과 전세권의 말소 접수번호 및 말소 상태를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 면적 맞춤 시세 확인. 최근 거래에는 84.87㎡와 101.45㎡가 섞여 있습니다. 본건과 동일 면적의 105동·유사층 거래를 기준으로 입찰 상한을 다시 정하세요.
- 가격 안전마진. 실질취득 182,000,000원이 최근 평균의 94.6%이므로 명도비·수리비·취득비용을 포함하면 실질 할인폭이 더 줄어듭니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 127,399,999원, 3회 유찰 시 89,179,999원으로 제시돼 있으므로 현재 회차와 추가 유찰 구간의 자금계획을 분리해 검토하세요.
- 세금·관리비 확인. 포천세무서 압류가 존재하므로 조세채권 배당순위를 확인하고, 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만 가격은 신중해야 한다
이 물건은 등기 이력이 복잡해 보이지만, 오래된 근저당권과 전세권은 말소등기로 정리됐고 2021.09.01. 우리은행 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 확인되는 등기상 인수액은 0원이고, 최저가 182,000,000원이 곧 실질취득액입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 실질취득 182,000,000원은 최근 12개월 평균 192,333,333원의 94.6%로, 경매 리스크를 감수할 만큼 큰 할인이라고 단정하기 어렵습니다. 더욱이 실거래 표본의 면적이 본건과 일치하는지 확인되지 않았고 임대관계도 미상이므로, 권리만 보고 현재 회차에 공격적으로 응찰할 물건은 아닙니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 가격 안전마진과 점유 확인은 부족입니다.