43,904,000원
의정부지방법원 2026타경70340. 등기상 근린시설인 스테이션615 제13층 제1307호이며, 감정평가 및 매각물건명세서상 오피스텔 1개호로 이용 중입니다. 현재 최저가는 43,904,000원까지 떨어졌지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 대항력 임차인의 미배당 보증금이 핵심입니다. 임차인 오해성은 2023.06.05 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 고창민 근저당은 2025.01.24 설정됐습니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖습니다.
오해성의 보증금은 125,000,000원이고 확정일자는 2023.04.19입니다. 임차권등기는 2025.06.09 이루어졌으며 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 43,904,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,190,272원을 제외한 42,713,728원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 82,286,272원은 매수인 인수로 계산됩니다. 결과적으로 낙찰가 43,904,000원에 인수금 82,286,272원을 더한 126,190,272원이 실질적인 취득 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70340 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 764-8 스테이션615 13층 1307호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 1개호로 이용중 · 지상 16층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 한희숙 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 43,904,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오해성 | 제1307호 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.06.05 | 2023.04.19 | 125,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
오해성은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 매각대금이 보증금보다 크게 낮기 때문에 배당만으로 보증금 전액 회수가 불가능합니다. 현재 회차 기준 예상배당은 42,713,728원이고, 부족분은 82,286,272원입니다.
③ 최저가가 더 내려가도 실질 부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 43,904,000원 | 82,286,272원 | 126,190,272원 |
| 4회 유찰 시 | 30,732,799원 | 95,220,391원 | 125,953,190원 |
| 5회 유찰 시 | 21,512,959원 | 104,274,274원 | 125,787,233원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금이 증가합니다. 그래서 현재 회차에서 126,190,272원, 4회 유찰 가정에서 125,953,190원, 5회 유찰 가정에서도 125,787,233원으로 실질취득 부담이 보증금 125,000,000원 부근에 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,904,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,190,272원 |
| 1. 임차인 오해성 보증금 | 125,000,000원 | 42,713,728원 |
| 2. 근저당권 · 고창민 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인에게 42,713,728원이 배당되고, 미배당 보증금 82,286,272원이 매수인 인수로 계산됩니다. 근저당권자 고창민과 신청채권자 한국주택금융공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 등기상 근린시설이지만 감정평가 및 매각물건명세서상 제1307호는 오피스텔 1개호로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도청 북부청사 북측 인근으로, 주위는 오피스텔·근린생활시설·공동주택·대형마트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 의정부경전철 경기도북부청사역과 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 16층 건물의 13층이며, 사용승인일은 2019.06.03입니다.
- 설비. 승강기·위생·급배수·화재탐지·주차장·도시가스 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 북서측 및 북동측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액 확인. 현재 회차의 핵심 숫자는 43,904,000원이 아니라 낙찰가와 인수금을 합한 126,190,272원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 오해성의 보증금 125,000,000원 중 예상 미배당액 82,286,272원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 4회 유찰 시 인수액 95,220,391원, 5회 유찰 시 104,274,274원으로 증가해 실질 부담은 보증금 부근에 머뭅니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 입찰 전 건축물대장·등기·현황을 함께 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없어 실질취득액의 가격 경쟁력은 별도 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,390만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 숫자는 단순합니다. 최저매각가는 43,904,000원이지만, 대항력 있는 임차인 오해성의 보증금 125,000,000원 가운데 82,286,272원이 현재 회차에서 미배당되고 매수인에게 인수되는 구조입니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득 부담은 126,190,272원입니다.
더 유찰되어 낙찰가가 낮아져도 임차인 인수액이 그만큼 커져 4회 유찰 가정의 실질 부담은 125,953,190원, 5회 유찰 가정도 125,787,233원입니다. 즉 이 물건은 유찰될수록 싸지는 일반적인 구조가 아니라, 대항력 보증금이 실질가격을 붙잡고 있는 구조입니다. 시세 자료가 없는 만큼 가격 경쟁력은 별도로 검증해야 하며, 최저가만 보고 판단해서는 안 됩니다.
