89,600,000원
의정부지방법원 2026타경70340. 의정부시 신곡동 스테이션615 제13층 제1307호로, 등기상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시에는 오피스텔 1개호로 이용 중인 물건입니다. 건물은 지상 16층 철근콘크리트구조이며 사용승인일은 2019.06.03입니다. 소유자 한희숙은 2021.05.10 매매를 원인으로 거래가액 137,943,000원에 취득했고, 2021.05.31 소유권이전등기를 마쳤습니다.
등기상 말소기준은 2025.01.24 설정된 고창민의 근저당권 60,000,000원입니다. 그 뒤의 압류와 경매개시결정, 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인 오해성은 그보다 앞선 2023.06.05에 전입과 점유를 시작했습니다. 확정일자도 2023.04.19로 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 임차권등기가 매각으로 말소되는 것과 배당받지 못한 보증금의 매수인 승계는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70340 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 764-8 스테이션615 13층 1307호 도로명: 경기도 의정부시 청사로6번길 7-30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 1개호로 이용 중 · 지상 16층 중 13층 |
| 소유자 | 한희숙 단독소유 · 2021.05.31 소유권이전 · 거래가액 137,943,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 89,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 등기 발급 | 의정부지방법원 의정부등기소 · 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금은 남는다
말소기준 이전에 등기됐던 압류와 소유권이전청구권가등기는 각각 2022.11.14, 2023.01.12, 2023.01.31, 2023.02.01, 2024.10.16에 말소 완료됐습니다. 따라서 현재 매수인이 별도로 떠안을 가등기나 당시 압류는 남아 있지 않습니다. 2025.01.24 근저당권 이후의 의정부시 압류와 한국주택금융공사의 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오해성 제1307호 전부 · 주거(임차권등기) | 125,000,000원 | 계약·확정 2023.04.19 전입·점유 2023.06.05 배당요구 2025.06.09 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 | 37,412,800원 |
오해성은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금 125,000,000원은 한 번만 계산해야 하며 별도의 보증기관 채권을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 배당요구를 했어도 매각대금에서 전액을 받지 못하면 대항력에 따라 부족분을 매수인에게 청구할 수 있습니다.
② 가격 구조 — 유찰가보다 실질취득을 봐야 한다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 증가합니다. 따라서 표면적인 최저가만 낮아지고, 매수인이 실제로 투입하는 총액은 보증금 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 89,600,000원 | 37,412,800원 | 127,012,800원 |
| 2회 유찰 시 | 62,719,999원 | 63,808,961원 | 126,528,960원 |
| 3회 유찰 시 | 43,903,999원 | 82,286,273원 | 126,190,272원 |
③ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 | - |
| 1. 임차인 오해성 보증금 | 125,000,000원 | 87,587,200원 | 37,412,800원 |
| 2. 근저당권 · 고창민 | 60,000,000원 | 0원 | 60,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 안현숙 | 125,000,000원 | 0원 | 125,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 125,000,000원 | 0원 | 125,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
매각대금은 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 전부 소진됩니다. 임차인의 37,412,800원 미배당액은 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도청 북부청사 북측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·공동주택·대형마트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 의정부경전철 경기도북부청사역과 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 16층 건물의 13층이며, 사용승인일은 2019.06.03입니다.
- 설비. 승강기·위생·급배수·화재탐지·주차장 설비와 도시가스 개별난방이 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역이며, 중로3류에 접한 평지의 정방형 토지입니다. 공시지가는 3,979,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 등기상 근린시설이나 현황은 오피스텔 1개호 이용이며, 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 상한 확인. 현재 최저가 89,600,000원만 보지 말고 임차보증금 미배당 37,412,800원을 더한 127,012,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 보증금 원본 대조. 임대차계약서·전입세대확인서·확정일자·배당요구와 임차권등기 내용을 대조해 실제 반환 대상 잔액을 확인해야 합니다.
- 명도와 보증금 정산. 임차인이 제1307호 전부를 점유한 것으로 기재돼 있으므로 보증금 인수와 인도 시점을 함께 협의해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 등기상 국세·지방세 압류 이력이 5건이고 2026.02.03 의정부시 압류가 등재돼 있으므로 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 등기상 근린시설과 현황상 오피스텔 이용에 따른 취득·보유·임대 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐지만 싸진 것은 아니다”
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2025.01.24 근저당권 이후의 등기는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 전입과 점유를 갖춘 오해성의 대항력은 남습니다. 보증금 125,000,000원 중 현재 매각대금으로 지급되지 못하는 37,412,800원은 매수인 부담입니다.
따라서 최저가 89,600,000원은 실제 취득비용이 아닙니다. 인수액을 더한 127,012,800원이 현재 회차의 실질취득액이며, 감정가 128,000,000원보다 987,200원 낮을 뿐입니다. 추가 유찰이 생겨도 낙찰가 감소분 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 바뀌므로 총 취득비용은 크게 낮아지지 않습니다. 등기 권리는 정리되지만 가격 할인도 사라지는 대항력 인수형 물건입니다.