의정부지방법원 2026타경70386. 동두천시 상패동 상패주공아파트 101동 9층 904호, 전용 49.84㎡ 아파트입니다. 감정가 89,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 62,300,000원으로 내려왔습니다. 표면상으로는 최근 12개월 실거래 평균 75,666,666원보다 낮지만, 권리관계까지 합치면 이야기가 완전히 달라집니다.
말소기준은 2025.12.08. 국가가 설정한 압류입니다. 한국토지주택공사의 주민등록일은 2020.11.27., 점유개시일은 2020.11.30., 임차권등기일은 2025.03.28.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 임차보증금은 최초 72,000,000원에서 100,000,000원으로 변경됐고 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 매각대금에서 전액을 돌려받지 못하면 그 미배당액은 매수인 부담으로 이어질 가능성이 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70386 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 상패동 61 상패주공아파트 제101동 제9층 제904호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.84㎡ · 15층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 한승우 (2023.04.06. 거래가 85,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 62,300,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 103,676,712원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 단지 | 상패주공 · 498세대 · 사용승인 1997.06.19. |
① 권리 흐름 — 선순위 승계 임차권과 가등기가 핵심
과거 설정됐던 동두천시 압류, 국민은행 근저당 2건, 중소기업은행 근저당, 원제철 전세권은 각각 말소등기가 확인됩니다. 따라서 이 과거 권리들의 채권최고액이나 전세금을 현재의 매수인 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.
임차인·승계 권리
실제 임차인 0명, 보증기관 승계 신고 1건입니다. 한국토지주택공사 신고는 실제 점유 임차인과 중복해 보증금을 합산하지 않고, 승계된 임차보증금 권리 1건으로 판단해야 합니다.
| 신고자 / 성격 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 주택 전부 · 임차권등기 보증기관 승계 신고 | 전입 2020.11.27. 점유 2020.11.30. | 2020.10.16. 변경 2022.10.27. | 72,000,000원 → 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 신고 배당요구 2025.03.28. |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
상패주공 전용 49.84㎡·49.97㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 75,666,666원, 최신 거래는 2026.07.의 83,000,000원, 거래 범위는 60,000,000원~84,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.84㎡ | 14 | 83,000,000원 |
| 2026.07 | 49.84㎡ | 12 | 84,000,000원 |
| 2026.06 | 49.84㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2026.05 | 49.97㎡ | 1 | 73,000,000원 |
| 2026.05 | 49.97㎡ | 12 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 49.97㎡ | 1 | 81,000,000원 |
| 2026.03 | 49.84㎡ | 6 | 79,000,000원 |
| 2026.03 | 49.97㎡ | 8 | 79,000,000원 |
| 2026.03 | 49.84㎡ | 10 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 49.84㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 49.84㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2026.02 | 49.97㎡ | 11 | 81,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 75,666,666원 |
최저가 62,300,000원만 보면 최근 평균의 82.3%라 할인처럼 보입니다. 그러나 실질취득 약 100,000,000원은 최근 평균보다 24,333,334원 높고, 최근 평균의 132.2%입니다. 최신 거래 83,000,000원보다도 17,000,000원 높아 최신 거래의 120.5% 수준입니다. 따라서 이 사건에 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘1회 유찰로 가격 메리트가 생겼다’는 평가는 적용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,521,400원 | - |
| 1. 한국토지주택공사 승계 임차권 | 100,000,000원 | 60,778,600원 | 39,221,400원 |
| 2. 갑구 10번 압류 · 국가 | - | 0원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 103,676,712원 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
말소기준일과 등기상 선후관계를 기준으로 단순 재구성한 배당 시나리오입니다. 한국토지주택공사 승계 임차권에 매각대금 잔액이 우선 배당된다고 가정했습니다. 당해세·조세의 법정기일·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 배당액이 줄면 매수인 인수액은 그만큼 늘어납니다. 2009년 가등기 위험은 위 금액에 포함하지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕 15층 건물의 9층 904호로, 아파트로 이용 중입니다. 사용승인일은 1997.06.19.입니다.
- 입지. 상패동행정복지센터 동측 인근으로, 아파트단지·공동주택·주택·농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·성장관리권역이며 소로1류에 접합니다. 공시지가는 653,900원/㎡이고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래성. 498세대 단지이며 최근 12개월 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 60,000,000원부터 84,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가가 아니라 승계 보증금 100,000,000원을 중심으로 시세와 비교해야 합니다.
- 가등기 원본 확인. 갑구 5번 가등기의 현재 존속 여부, 담보가등기 여부, 본등기 가능성과 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 승계 관계 확인. 한국토지주택공사가 누구의 보증금 반환채권을 어떤 범위로 승계했는지, 변경 보증금 100,000,000원이 전액 존속하는지 확인해야 합니다.
- 배당액 확인. 조세 법정기일과 당해세가 승계 임차권보다 우선하면 임차권 배당이 감소해 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 실제 점유자와 점유 원인, 임차권등기 이후 퇴거 여부, 인도 대상자를 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인에게 청구될 수 있으므로 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 임차권등기명령 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “62,300,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 표면 가격은 62,300,000원이지만, 실제 판단 기준은 그보다 훨씬 높습니다. 한국토지주택공사 승계 임차권의 변경 보증금이 100,000,000원이고, 현재 회차에서 예상되는 미배당 인수액은 약 39,221,400원입니다. 실질취득은 약 100,000,000원으로 최근 12개월 평균의 132.2%, 최신 거래의 120.5%입니다.
여기에 말소기준보다 앞선 2009년 가등기의 성격과 존속 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 ‘한 번 유찰돼 싸진 아파트’가 아니라, 시세를 웃도는 실질취득 부담과 선순위 가등기 확인 위험이 겹친 물건입니다. 가격도 보류, 권리도 보류. 가등기와 승계 임차권의 말소·정산 조건이 명확히 확인되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.