188,800,000원
서울남부지방법원 2025타경12088. 영등포동6가 신현빌6차 제11층 제1101호로, 공부상 용도는 오피스텔이고 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 295,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저가는 188,800,000원입니다. 겉으로는 감정가의 64.0%까지 내려온 할인 물건이지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 보증금 295,000,000원의 선순위 대항력 임차인과 특별매각조건의 효력입니다.
송민진은 2022.01.24. 전입·점유를 시작했고 2022.01.11. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2023.05.12. 메리츠캐피탈 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 현재 최저가에서 집행비용을 제외하면 임차인에게 185,356,800원만 배당되고, 보증금 부족분 109,643,200원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 부근에 고정됩니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서 비고에 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12088 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동6가 121-10 신현빌6차 제11층 제1101호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 다세대주택 이용 · 제11층 제1101호 |
| 면적 / 규모 | 18.65㎡ · 신현빌6차 16세대 · 사용승인일 2021.04.26 |
| 소유자 | 강돈희 (2022.01.21. 매매, 거래가액 295,000,000원, 2022.02.04. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 188,800,000원 (2회 유찰, 감정가의 64.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 등기상 특이사항 | 민간임대주택등기 · 주택임차권등기 · 국세·지방세·국민건강보험공단 압류 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 기준권리보다 앞선다
등기상 2021.05.21. 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당 166,800,000원은 2022.01.24. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2023.05.12. 메리츠캐피탈 가압류 24,664,084원입니다. 그 이후의 국민건강보험공단 압류, 영등포구 압류, 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 임차권등기의 접수일이 2023.10.24.로 말소기준보다 늦다고 해서 송민진을 후순위로 보면 안 됩니다. 임차권등기에 기재된 전입·점유일은 2022.01.24., 확정일자는 2022.01.11.이므로 실질적인 대항력 취득 시점은 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 매각으로 말소되더라도 미배당 보증금 반환채무는 원칙적으로 매수인에게 승계될 수 있습니다.
| 성명 | 점유·임차 내용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송민진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) 전입·점유 2022.01.24 확정일자 2022.01.11 배당요구 2023.10.24 | 295,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 룰상 109,643,200원 |
| 최가영 | 점유 부분 미상 전입 2025.07.08 보증금·확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 특별조건 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 188,800,000원 | 109,643,200원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51%) | 151,040,000원 | 146,874,560원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(41%) | 120,832,000원 | 176,659,648원 | 0원* |
특별조건을 배제하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득액은 보증금 295,000,000원 부근에 머뭅니다. 이 사건의 가격 메리트는 특별조건의 확실한 적용을 전제로만 성립합니다.
② 시세 비교 — 64%지만 거래 시점은 오래됐다
신현빌6차의 면적 일치 거래 표본은 4건이며 모두 295,000,000원입니다. 데이터상 최근12개월 평균과 전체 평균, 최신 거래가격도 모두 295,000,000원으로 집계됐습니다. 현재 최저가 188,800,000원은 이 기준의 64.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 19.25㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 2021.08 | 19.25㎡ | 11 | 295,000,000원 |
| 2021.06 | 19.25㎡ | 10 | 295,000,000원 |
| 2021.06 | 19.25㎡ | 11 | 295,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 295,000,000원 |
특별조건이 충족돼 실질취득액이 188,800,000원으로 확정된다면 거래 기준 295,000,000원 대비 할인 폭은 분명합니다. 반대로 특별조건을 제외하고 룰상 인수액 109,643,200원을 더하면 실질 부담은 295,000,000원 부근으로 돌아가므로, 최저가 64.0%만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,443,200원 |
| 1. 임차인 송민진 보증금 | 295,000,000원 | 185,356,800원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 24,664,084원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 송민진 보증금에 배당되고, 메리츠캐피탈과 주택도시보증공사에는 배당되지 않습니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 우선 차감돼 송민진의 실제 배당액과 룰상 미배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이지만 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 토지는 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 지하철 5호선 영등포시장역 남서측 인근으로, 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 11층 건물의 11층 1101호이며, 사용승인일은 2021.04.26입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있으며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 도로. 남측으로 약 8m 내외 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 부정형입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 교육환경보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 신현빌6차는 16세대의 소규모 건물이고 제공된 거래 표본은 4건입니다. 최신 거래가 2022.01에 머물러 현재 매수층과 가격 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 대상·절차·이행시점을 확인하세요.
- 송민진 임차권 말소 확인. 매각 후 임차권등기가 실제로 말소되는 방식과 필요한 서류를 법원 기록에서 대조하세요.
- 최가영 점유 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금·점유 부분·실제 거주 여부가 미상이므로 현황조사와 명도계획을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·영등포구·국 압류가 존재합니다. 당해세 금액과 배당순위에 따라 임차인 배당액이 변동될 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.04. 민간임대주택등기가 있으므로 임대사업자 등록상태와 경매 후 처리 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 용도와 현황 대조. 공부상 오피스텔과 감정평가상 다세대주택 이용 상태가 일치하지 않으므로 건축물대장·현장 이용 상태를 확인하세요.
- 최신 시세 확인. 거래 표본의 최신 시점은 2022.01입니다. 현재 매물·실거래·임대가격을 별도로 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·특별매각조건 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “64% 할인의 전제는 특별조건이다”
이 물건은 전형적인 대항력 임차인 인수형처럼 보입니다. 송민진의 보증금은 295,000,000원이고 현재 최저가 배당 후에도 109,643,200원이 남기 때문입니다. 일반 사건이라면 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 부근에 고정되므로, 감정가의 64.0%라는 숫자는 의미가 없습니다.
하지만 이 사건에는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 한 특별매각조건이 있습니다. 조건이 그대로 이행되면 송민진 관련 실질 인수는 0원이 되고, 실질취득액은 188,800,000원으로 낮아집니다. 다만 그 결론은 특별조건의 대상·절차·이행을 원문으로 확인했을 때만 유효합니다. 최가영의 점유관계, 세금 압류, 민간임대주택등기, 오래된 거래 표본도 함께 확인해야 합니다. 조건 확인 전에는 위험형, 조건 확인 후에는 가격 검토형. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 특별매각조건의 확실한 이행입니다.
