부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경64704 · 고양지원 · 다세대
철근콘크리트구조 54.819㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

265,300,000원 2억 6,530만 감정가 373,000,000원

감정가의 71% 2026-07-21 낙찰

최저매각가 261,100,000원 최저가 대비 +1%

낙찰일

07-21 낙찰 완료

고양지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,611만원

최저가의 10% · 26,110,000원

실거래 대비

▲ 9.6% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 2.42억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 존재와 보증금 미상으로 실질취득 검토가 필요한 다세대. 권리상 인수 가능성을 확인해야 합니다.

가격 최저가 261,100,000원은 감정가 대비 70%이나 대항력 임차인 보증금 확인 전 가격 판단 보류
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 약 26,110,000원
리스크 송은주 전입 2025.06.17, 대항력 있음 판정이나 보증금 미상으로 매각물건명세서 확인 필요

한 줄 평 가격은 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠른 대항력 임차인 송은주가 존재하고 보증금이 확인되지 않아, 낙찰 전 실질취득액을 반드시 계산해야 하는 물건입니다.

감정가

373,000,000원

최저가 261,100,000원

실질취득 검토

보증금 확인 필요

대항력 임차인 존재

매수인 인수

확인 필요

송은주 보증금 미상

핵심지표

C등급

권리·임차 리스크

의정부지방법원 고양지원 2025타경64704. 파주시 야당동 비텔루스 104동 402호 다세대주택입니다. 등기상 주요 담보권은 2021년 설정된 대성신용협동조합 근저당권이며, 이후 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심 변수는 대항력 임차인입니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 고양지원 2025타경64704
소재지	경기도 파주시 야당동 220-4 비텔루스 104동 4층402호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 다세대주택 단위세대로 이용
소유자	박상성
감정가 / 최저가	373,000,000원 / 261,100,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	대성신용협동조합 / 282,135,021원
매각기일	2026.07.21

① 권리 흐름 — 담보권보다 앞선 임차인 확인

말소기준권리는 2021.11.30 설정된 대성신용협동조합 근저당권입니다. 송은주 임차인은 2025.06.17 전입했고, 조사 결과 전입신고가 말소기준권리 이후가 아닌 구조로 대항력 있음으로 판단됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 부담 규모는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심 리스크

임차인	전입일	대항력	우선변제	승계
송은주	2025.06.17	有	확인 필요	보증금 미상

⚠️ 실질취득 계산 주의 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 매수인의 실질취득액은 낙찰가와 별도 인수액을 합산해 판단해야 합니다. 현재는 보증금이 확인되지 않아 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

③ 예상 배당표 (매각가 261,100,000원 가정)

배당 항목	금액
집행비용	4,455,400원
소유자 교부 예상	256,644,600원

현재 배당 산정에는 당해세·임차인 최우선변제 등 변동 요소가 반영되지 않았습니다. 대항력 임차인 보증금 확인 전에는 최종 인수액 판단이 불가능합니다.

매각대금 분배

감정가 vs 최저매각가

유찰로 가격은 낮아졌지만 임차인 인수 가능성을 반영해야 합니다.

✅ 권리 관점 후순위 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 공부상 하자는 확인되지 않습니다.

⛔ 리스크 관점 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상입니다. 최저가 2.61억만 보고 접근하면 실제 취득비용을 잘못 계산할 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 야당역(경의중앙선) 북동측 인근으로 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
건물. 2021.07.30 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 다세대주택입니다.
규모. 비텔루스103,104동 총 15세대 규모입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 매각물건명세서와 관련 서류에서 송은주 보증금 확인이 우선입니다.
실질취득 계산. 대항력 임차인 보증금 확인 후 응찰가를 결정해야 합니다.
도로 조건. 대상물건 출입 도로 일부가 타인 소유라는 매각물건명세서 비고 내용을 확인해야 합니다.
현황 확인. 내부구조는 건축물현황도를 기준으로 작성되어 실제와 다를 수 있습니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 임차 리스크가 먼저”

이 물건은 감정가 대비 70%까지 낮아졌지만, 다세대 경매에서 가장 중요한 것은 표면 가격이 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 곧 취득가격이 아닐 수 있습니다. 권리 정리는 비교적 단순하지만, 임차인 보증금 확인 이후 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.

부동산임의경매

대항력 임차인 보증금 확인이 핵심 — 파주 야당동 비텔루스 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권보다 앞선 임차인 확인

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심 리스크

③ 예상 배당표 (매각가 261,100,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 임차 리스크가 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-16	유찰	3억 7,300만원
2	2026-07-21	대기	2억 6,110만원