의정부지방법원 2025타경64790. 고양시 일산동구 성석동 포란채 에이동 1층 102호, 다세대주택입니다. 감정가는 228,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 111,720,000원입니다. 소유자 김용한은 2022.04.06. 이 부동산을 거래가 235,000,000원에 취득했습니다. 등기상 현재 경매의 핵심은 2022년부터 대항요건을 갖춘 김인성 임차인과 2025.06.25. 고양시 압류를 기준으로 한 후순위 권리 관계입니다.
김인성은 2022.02.14. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.03.02. 점유를 시작해 2022.03.03. 주민등록을 마쳤습니다. 2024.03.11.에는 보증금 235,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약서가 없다면 현재 최저가 기준으로 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어오는 전형적인 선순위 임차보증금 인수형입니다. 그러나 이번 사건에는 그 구조를 바꾸는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64790 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1102-8 포란채 에이동 1층 102호 · 도로명 경기도 고양시 일산동구 감내길 106-5 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 비교대상 면적 61.63㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 김용한 (2022.04.06. 매매 · 거래가 235,000,000원) |
| 사용승인 | 2018.06.27. |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 111,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25. |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약서가 결론을 바꾼다
말소기준으로 제시된 권리는 2025.06.25. 고양시 압류입니다. 김인성의 전입·점유·확정일자와 2024.03.11. 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 김인성은 대항력 있는 선순위 임차인이고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 111,720,000원에서 집행비용 2,364,080원을 먼저 제외하면 보증금에 109,355,920원이 배당되고, 원칙상 125,644,080원이 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김인성 주택도시보증공사 승계·확약 | 건물전부 · 주거 점유개시 2022.03.02. | 235,000,000원 | 전입 2022.03.03. 확정 2022.02.14. 임차권등기 2024.03.11. | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원* |
* 확약서를 반영하지 않는 룰상 현재 회차의 미배당 보증금은 125,644,080원입니다. 확약서에 따라 김인성 임차권의 잔존 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에 동의한 것으로 처리해 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 낮지만, 실거래 최신성이 약하다
포란채 A,B동은 총 16세대, 사용승인일은 2018.06.27.입니다. 비교 가능한 실거래는 2건으로, 2022.04. 1층 61.63㎡가 235,000,000원, 2023.02. 3층 58.07㎡가 230,000,000원에 거래됐습니다. 집계된 최근12개월 평균 지표는 232,500,000원이고 현재 최저가는 그 48.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 58.07㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 61.63㎡ | 1 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 232,500,000원 |
확약서가 정상 적용되어 김인성 보증금의 실질 인수가 0원이라면, 현재 회차의 실질취득은 111,720,000원으로 볼 수 있습니다. 이는 집계 평균 232,500,000원의 48.1%로 수치상 큰 차이가 있습니다. 다만 가장 최신 실거래조차 2023.02.이고 표본이 2건뿐입니다. 따라서 2026.08.25. 입찰에서 이 차이를 곧바로 ‘현재 시세 대비 절반 가격’이라고 단정하는 것은 위험합니다. 과거 실거래 대비 낮은 가격이라는 사실과 현재 환금 가능한 시세는 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,364,080원 |
| 1. 임차인 김인성 보증금 (우선변제) | 235,000,000원 | 109,355,920원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김인성 보증금의 부족분은 125,644,080원입니다. 확약서가 없다면 이 금액은 선순위 대항력 임차보증금의 미배당액으로 매수인 인수 문제가 생기고, 최저가와 합산한 룰상 부담은 237,364,080원이 됩니다. 그러나 2026.02.03. 확약서에 따라 김인성 임차권에 관한 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 사건에서는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 설문동 소재 북고양설문TG 남서측 근거리에 위치하며, 주변에는 공동주택·소규모공장·농경지가 함께 소재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 102호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 기본 급·배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 자루형 토지의 다세대주택 건부지이며 남서측으로 도로에 접합니다. 토지면적은 1,138.1㎡, 공시지가는 577,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·제한보호구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 포란채 A,B동은 총 16세대이고 확인되는 실거래는 2건입니다. 가격 할인폭과 별개로 매도 시 매수층의 폭을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.02.03. 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상이 김인성 임차권과 본건 전체에 정확히 연결되는지 매각물건명세서 원본과 함께 대조해야 합니다.
- 현재 점유자 확인. 김인성 임차권은 확인되지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 확약은 김인성 임차권에만 적용되므로 현장 점유와 현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 김인성 임차권의 승계인이므로 김인성 보증금 235,000,000원과 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 과거 실거래를 현재 시세로 단정하지 않기. 확인되는 거래는 2022.04와 2023.02의 2건입니다. 실질취득 111,720,000원이 낮아 보여도 2026년 현재 매도 가능 가격은 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성 확인. 총 16세대이고 해당 단지 경매 평균 유찰은 2.0회입니다. 취득가뿐 아니라 향후 매도 기간과 매수층까지 보수적으로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 확약서가 있으면 계산이 달라진다”
이 사건을 최저가 111,720,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 김인성은 말소기준보다 앞선 전입·점유·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고 보증금은 235,000,000원입니다. 원칙대로라면 현재 회차에서 미배당되는 125,644,080원이 매수인 인수 문제로 남습니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.02.03. 제출한 확약서가 그 결론을 바꿉니다. 김인성 임차권의 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 그 임차권의 실질 인수액은 0원, 확약 적용 후 현재 회차의 실질취득은 111,720,000원으로 봅니다. 비교 평균 232,500,000원 대비 수치상 48.1%지만, 실거래는 2건뿐이고 최신 거래도 2023.02.입니다. 여기에 총 16세대 소규모 다세대, 2회 유찰, 감정요항표상 임대관계 미상이라는 요소가 겹칩니다.
주된 선순위 인수위험은 확약으로 해소되지만, 현재 점유관계와 환금성 검증이 끝나야 비로소 가격 메리트를 확정할 수 있는 물건입니다. 권리의 승부처는 보증금 자체가 아니라 확약서의 정확한 적용, 가격의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 2026년 현재 실제 매도 가능한 시세입니다.
