부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 권리 구조는 단순합니다. 2003년 설정된 근저당권들이 말소기준권리가 되어 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사상 전입한 허명숙이 확인되며 보증금이 미상입니다. 전입일은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 실제 임대차 관계 확인은 필요합니다.

감정가

216,000,000원

최초 감정

최저가

151,200,000원

1회 유찰 70%

매수인 인수

0원

말소기준 이후 소멸

핵심지표

임차 확인

보증금 미상

의정부지방법원 2025타경64797. 경기도 고양시 덕양구 주교동 인정파크뷰 104동 202호 다세대주택입니다. 감정가는 216,000,000원이며 1회 유찰 후 최저가는 151,200,000원으로 내려왔습니다. 권리 측면에서는 2003년 안양원예농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고 이후 근저당 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 인수 부담은 없습니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경64797 (임의경매)
소재지	경기도 고양시 덕양구 주교동 589-13 인정파크뷰 104동 2층202호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 다세대주택으로 이용 중
소유자	김신형
감정가 / 최저가	216,000,000원 / 151,200,000원
신청채권자 / 청구	안양원예농업협동조합 / 102,452,877원
매각기일	2026.07.21

① 권리 흐름 — 인수권리는 없다

⚠️ 임차인 확인 포인트 허명숙은 2016.03.28 전입한 점유자로 확인됩니다. 전입일이 2003.05.15 설정된 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 미상이라 실제 임대차 내용과 배당요구 여부는 원본 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

임차인	전입	보증금	대항력	우선변제	승계
허명숙	2016.03.28	미상	없음	확인 필요	없음

③ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,916,800원
을구 1번 근저당 · 안양원예농업협동조합	54,000,000원	54,000,000원
을구 2번 근저당 · 안양원예농업협동조합	39,000,000원	39,000,000원
을구 3번 근저당 · 안양원예농업협동조합	24,000,000원	24,000,000원
잔여 · 소유자 교부	-	31,283,200원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

1회 유찰 후 최저가는 감정가의 70% 수준입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 채권은 현재 회차에서 전액 충당되고 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 확인 관점 가격 하락 자체보다 중요한 것은 임차 확인입니다. 허명숙의 보증금이 미상인 만큼 대항력은 없더라도 실제 점유관계와 배당 관련 사항을 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 고양시 덕양구 주교동 고양시청 북측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 관공서 등이 소재합니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
물건 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차 관계 확인. 허명숙 전입은 확인되지만 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 내용을 다시 확인하세요.
명도 준비. 대항력 없는 점유자라도 실제 점유 상태에 따른 인도 절차를 고려해야 합니다.
배당 검토. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 임차 확인은 필요하다”

이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 권리상 인수 부담은 낮습니다. 1회 유찰로 가격도 조정됐지만, 다세대 경매에서 가장 중요한 변수는 점유와 임대차입니다. 허명숙의 전입 사실은 확인되므로 보증금과 배당 관련 내용을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 안전합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-16	유찰	2억 1,600만원
2	2026-07-21	대기	1억 5,120만원

부동산임의경매

유찰 후 가격은 내려왔지만, 미상 보증금 임차인 확인이 필요한 물건 — 고양 인정파크뷰 202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리는 없다

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만, 임차 확인은 필요하다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (14장)

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