서울남부지방법원 2025타경12104. 금천구 독산동 서래하우스 4층 402호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 최저매각가는 179,840,000원으로 감정가 281,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 말소기준보다 먼저 설정된 주택임차권과 이를 해소하는 특별매각조건입니다.

조설아는 2020년 12월 31일 확정일자를 받고 2021년 1월 18일 전입했으며, 보증금은 273,000,000원입니다. 임차권등기는 2023년 3월 23일 접수됐고, 말소기준인 2023년 8월 22일 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 특별한 조건이 없다면 배당 후 남는 96,477,760원을 매수인이 인수하는 선순위 대항력 임차권입니다.

하지만 매각물건명세서에는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 이 조건이 이행되면 조설아 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 권리분석상 실질취득액은 최저매각가와 같은 179,840,000원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

말소기준은 2023년 8월 22일 접수된 국의 압류입니다. 이후 서울특별시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 조설아의 주택임차권은 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

조설아는 전입일과 확정일자가 말소기준보다 빠르고 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금을 매수인이 인수합니다. 김단아는 전입일이 2025년 8월 11일로 말소기준 이후이므로 현재 자료상 대항력은 없습니다. 다만 점유부분·보증금·확정일자가 미상이고 2025년 12월 8일 배당요구를 했으므로 임대차계약서와 현장 점유관계를 확인해야 합니다.

③ 실질취득액 — 낙찰가만 부담하는 구조인지 확인

일반적인 선순위 대항력 임차권 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 사건도 특별매각조건을 적용하지 않으면 현재 회차에서 179,840,000원 + 96,477,760원의 부담 구조가 됩니다. 그러나 명세서상 포기·말소 조건을 적용하면 조설아 관련 인수액은 실질 0원이므로, 권리상 실질취득은 최저매각가 179,840,000원*입니다.

* 특별매각조건이 예정대로 이행되고 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 필요한 서류가 확보되는 것을 전제로 한 판단입니다.

④ 가격 판단 — 감정가의 64%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가의 64%이지만, 동일 물건 또는 인근 유사 다세대의 최신 실거래 비교가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차를 나타낼 뿐, 실제 시장가 대비 가격 메리트를 직접 증명하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 179,840,000원 가정)

현재 회차의 룰상 조설아 미배당액은 96,477,760원입니다. 특별매각조건을 적용하면 해당 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 402호입니다.
• 입지. 금천구청 동북측 근거리에 위치하고, 주위는 단독주택과 다세대주택 등으로 이루어진 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 금천구청역이 있어 대중교통 편의성은 보통 정도입니다.
• 설비. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 완경사지대의 2필지 일단 토지이며, 북측 포장 세로에 접합니다.
• 정비계획. 제3종일반주거지역·독산시흥구역 주택정비형 재개발구역의 지구단위계획구역과 정비구역에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도의 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
• 현장 구조물. 북측 베란다 위에 천막 2개가 설치돼 있으며, 철거·이전 가능한 것으로 판단돼 별도 평가되지 않았습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기의 대상과 포기 주체, 적용 범위를 매각물건명세서 원문으로 대조하세요.
• 임차권등기 말소서류. 낙찰 후 조설아 임차권등기를 실제로 말소할 수 있는 동의서·확약서·절차를 집행법원에 확인하세요.
• 김단아 점유 확인. 점유부분과 보증금, 임대차계약서, 실제 거주 여부 및 명도 상대를 현장에서 확인하세요.
• 시세 대조. 감정가의 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 동일·유사 다세대의 최신 실거래와 매물을 비교하세요.
• 정비구역 영향. 독산시흥구역 정비사업 진행 단계와 권리산정기준일, 조합원 자격 및 현금청산 가능성을 별도로 검토하세요.
• 천막·공용부분. 북측 베란다 천막 2개의 철거 책임과 공용부분 침범 여부를 확인하세요.
• 체납·명도비용. 관리비와 공과금 체납, 점유자 이사 협의 및 인도명령 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 특별매각조건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “고액 인수형이지만, 조건부로 인수 0원”

이 사건은 말소기준보다 앞선 보증금 273,000,000원의 대항력 임차권 때문에 표면적으로는 고액 인수형입니다. 현재 회차 배당만 적용하면 조설아의 미배당액은 96,477,760원이고, 특별매각조건이 없다면 매수인이 이를 인수합니다.

다만 매각물건명세서가 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 명시하므로, 조건이 정상 이행되면 조설아 관련 실질 인수는 0원*입니다. 이 경우 권리상 실질취득액은 최저매각가인 179,840,000원*입니다.

그렇다고 곧바로 안전한 저가 물건으로 결론 내릴 수는 없습니다. 특별매각조건 밖의 점유자 김단아는 보증금과 점유부분이 미상이고, 시세 비교자료도 확인되지 않습니다. 주된 임차권은 조건부 해소, 점유와 가격은 추가 확인. 특별매각조건의 실행 가능성과 실제 시세를 모두 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.