114,170,000원
의정부지방법원 2025타경65141. 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 비동 2층 202호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 114,170,000원으로 감정가 233,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 대항력 임차권과 확약서의 관계입니다.
박민주의 임대차계약일자는 2020.08.27., 확정일자는 2020.08.28.이고, 임차권등기에는 주민등록일자가 처음 2020.09.18.로 기재됐다가 2022.12.02. 경정등기를 통해 2020.09.22.로 경정됐습니다. 어느 날짜를 기준으로 보더라도 말소기준인 2021.03.15. 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 222,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65141 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 비동 2층202호 |
| 등기부 소재 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12, 311-15, 311-18 삼성타운 제비동 · 경기도 파주시 조리읍 만선골길 25-7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 202호 |
| 사용승인일 | 2018.05.17 |
| 소유자 | 박연숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 114,170,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.03.15. 압류
등기부상 2018.05.30. 구산동새마을금고 근저당권은 채권최고액 1,166,100,000원으로 설정됐지만 2020.09.18. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.03.15. 국 압류입니다. 이후 국 압류 2건, 파주시 압류, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 대항력과 확약을 분리해서 봐야 한다
| 임차 관련 당사자 | 전입 / 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박민주 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.22. 2022.12.02. 경정 후 | 2020.08.28. | 222,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 배당요구 | 실질 0원* 확약 전 룰상 110,228,380원 |
| 김용진 현황조사·매각물건명세서 | 2024.10.21. | 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 대항력 없음 보증금 관계 별도 확인 |
을구 3-2는 별도의 새 임차인이 아니라 박민주 임차권등기의 주민등록일자를 2020.09.22.로 경정한 등기입니다.
③ 확약 전후 실질취득 — 최저가가 내려가도 원래는 인수가 늘어나는 구조
확약을 배제한 순수 대항력 계산에서는 박민주 보증금 222,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차 114,170,000원 가정 시 집행비용 2,398,380원을 먼저 차감한 뒤 박민주에게 111,771,620원이 배당되고, 남는 110,228,380원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 후 박민주 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 114,170,000원 | 110,228,380원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 79,919,000원 | 143,919,542원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 55,943,300원 | 167,463,679원 | 실질 0원* |
즉 확약이 없었다면 최저가가 더 내려갈수록 박민주의 미배당액이 늘어나 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 2026.05.21. 확약을 적용하면 박민주에 관한 잔존 보증금 인수는 각 회차에서 실질 0원으로 처리됩니다. 현재 회차의 실질취득은 박민주 인수 기준으로 114,170,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,398,380원 |
| 1. 임차인 박민주 보증금 | 222,000,000원 | 111,771,620원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 박민주 보증금 부족분 110,228,380원이 발생합니다. 이는 확약을 반영하기 전 룰상 인수액이며, 2026.05.21. 확약 적용 시 박민주 관련 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 압류·세금 — 배당순서 확인이 필요하다
말소기준권리는 2021.03.15. 남인천세무서장 관련 국 압류이고, 이후 2022.06.27. 안산세무서장 관련 국 압류, 2023.12.13. 동안산세무서장 관련 국 압류, 2024.05.27. 파주시 압류가 이어집니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하지만, 당해세에 해당하는 조세채권이 있다면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 배당액은 변동할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 202호입니다. 사용승인일은 2018.05.17.입니다.
- 주위환경. 대원1리마을회관 남측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역, 모든 축종 사육제한 가축사육제한구역, 전방지역 25km 제한보호구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 기간은 25.8.26~26.8.25로 기재돼 있습니다.
- 표시 차이. 공부상 명칭은 비동이나 외관상 공동현관에는 ‘106’동으로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21. 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서와 함께 대조하세요.
- 박민주 임차권 경정 확인. 을구 3번 임차권과 3-2 경정등기를 함께 보아 주민등록일자가 2020.09.22.로 경정된 점을 확인하세요.
- 김용진 점유 확인. 2024.10.21. 전입이라 말소기준일 이후로 대항력은 없지만, 보증금과 점유 형태는 미상입니다. 현장 점유와 명도 관계를 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부에 따라 배당순서와 박민주 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 동 표시 확인. 공부상 비동과 현황상 ‘106’동 표시가 다르므로 실제 입찰 대상 호수와 현장을 일치시켜 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 다세대주택의 실제 거래가격과 환금성을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “확약 전에는 인수형, 확약 적용 후에는 실질 0원”
이 사건을 숫자만 보면 감정가 233,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가 114,170,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 본질은 할인율보다 권리입니다. 박민주는 말소기준보다 앞선 주민등록과 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고 보증금은 222,000,000원입니다. 현재 가격에선 배당 부족분 110,228,380원이 발생해 원칙적으로 매수인 인수형이 됩니다.
그 구조를 바꾸는 것이 2026.05.21. 주택도시보증공사 확약서입니다. 전액 배당받지 못해도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 박민주에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 다만 김용진은 별도 점유자로 보증금이 미상이고, 국세·지방세 압류 4건의 실제 배당순서도 확인해야 합니다. 주된 대항력 인수는 확약으로 해소됐지만, 가격·점유·조세 확인을 마쳐야 입찰 판단이 완성되는 물건입니다.
